「大家のための定期借家講座」第3回では、定期借家契約を有効に成立させるために必要な手続きについて解説します。
定期借家契約では、契約期間と更新がないことを定め、書面または電磁的記録で契約することに加え、契約締結前の説明が必要です。 契約書のタイトルを「定期借家契約書」にするだけでは足りません。
今回は、法律上の要件、必要な書類、大家さん自身が確認したい実務上のポイントを整理します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「【第3回】契約成立に必要なこと～定期借家講座～」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
定期借家契約に必要な２つの手続き
定期借家契約を有効に成立させるためには、2つの要件を満たす必要があります。
①契約を結ぶ前に事前説明を行う
定期借家契約では、大家さんから借主に対し、あらかじめ次の内容を記載した書面を交付して説明する必要があります。
・契約の更新がないこと
・契約期間の満了によって賃貸借が終了すること
重要なのは、契約書とは別に事前説明書を用意し、契約を締結する前に説明することです。
契約書に同じ内容を書いていても、それだけで事前説明を済ませたことにはなりません。借主が「定期借家だと知っていたはず」という認識だけで手続きを省略しないようにしましょう。
②書面または電子契約で契約を結ぶ
普通借家契約は、当事者の口頭での合意（諾成）でも成立します。一方、定期借家契約では、書面による契約が必要です。現在は、契約内容を記録した電磁的記録による電子契約も認められています。
法律には「公正証書による等書面」とありますが、公正証書の作成が必須という意味ではありません。通常の紙の契約書でも、必要な要件を満たせば契約できます。
契約書では、契約期間を明確にし、更新がなく、期間満了によって終了することを定めます。
定期借家契約に必要な２つの必要書類
書類は、前記の要件を満たすために作成するものなので、「事前説明書」と「契約書」の２つが必須となります。
その上で、注意点と参考情報をお伝えします。
事前説明書と重要事項説明書は役割が異なる
重要事項説明は、宅地建物取引業者として行う説明です。一方、定期借家契約の事前説明は、貸主が行うべき説明です。
そのため、契約書や重要事項説明書とは別に、定期借家契約の事前説明書を用意することが原則となります。（例外もありますが、それは別の機会に解説します）
なお、大家さん自身が説明することが原則ですが、実務上は仲介業者に代理してもらうことがほとんどです。
この場合は、単に仲介を依頼するだけでなく、貸主の代理人として事前説明を行うことを明確にしておきます。
契約書の記載事項
定期借家契約の契約書には再契約や終了通知に関する事項の記載がありますが、これらは成立要件としては必要なものではありません。
必ず必要となるのは事前説明書と同じ内容なので、一般的には以下のような条文が記載されます。
「本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。」
大家さんが確認したい３つの実務対策
では、定期借家契約を活用していくために、大家さん自信はどのようなことに気を付けたら良いのでしょうか。
①契約前に書類一式を確認する
私がお勧めするのは、仲介業者が作成した書類を、契約前に確認させてもらうことです。
特に、次の点をチェックしてください。
・前説明書が用意されているか
・更新がなく、期間満了で終了することが明記されているか
・契約期間や終了日が書類間で一致しているか
・普通借家契約の更新条項が残っていないか
普通借家契約のひな形を修正して使うと、「更新できる」「更新料を支払う」といった条項が残ることがあります。
定期借家契約の仕組みと矛盾する記載がないか、確認が必要です。
②仲介業者に覚えていってもらう
定期借家契約に慣れている会社であれば、書類の準備から説明、契約まで安心して任せられますが、そのような業者はかなり少ないのが実情です。
私は、大家さん自身も制度を理解し、仲介業者と二人三脚で運用していくことが現実的だと考えています。
③状況によっては仲介業者を変える
一緒に取り組んでくれる業者なら良いですが、ネガティブな反応ばかりで、全く取り合ってくれない業者もいます。
その結果、弊社に切り替える大家さんも少なくありません。
すでに慣れている業者は少ないので仕方ないですが、新たな取り組みに抵抗感を示す業者はその他にも色々な問題が発生する可能性がありますので、お付き合いを見直すことも視野に入れた方が良いかもしれません。
定期借家契約は、締結前の確認が重要
定期借家契約を活用するには、事前説明と契約書の作成を確実に行う必要があります。
大家さんも書類と手続きの流れを把握し、「任せていたから大丈夫」で終わらせず、実施状況まで確認しましょう。
次回は、定期借家契約の期間満了に伴い、明渡しを求める際に必要なことや注意点を解説します。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
