大規模修繕では、騒音や振動、塗料の臭いなどが発生します。入居者から「工事で体調を崩した」「生活に支障が出た」と言われ、治療費や慰謝料、工事期間中の賃料返還を求められた場合、大家さんは応じなければならないのでしょうか。
工事による不便や健康被害を訴えられたというだけで、直ちに賠償責任が生じるわけではありません。騒音などが受忍限度を超えていたか、健康被害と工事との因果関係が認められるか、請求を受けた人がどのような立場だったかが重要になります。
今回は、東京高裁令和5年11月1日判決を参考に、責任の判断と、オーナー・管理会社が取り組みたい対策を解説します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「大規模修繕で健康被害を主張→大家は責任負う？」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
大規模修繕による健康被害が争われた裁判例
今回の事例は、賃貸マンションの入居者が、大規模修繕による被害を理由に訴えたものです。
平成29年8月、施工業者は入居者に以下の注意事項を記載した資料を配布し、工事に着手しました。
・足場の組立てや外壁の補修などで騒音・振動が発生すること
・塗料等の臭いが室内にこもる場合があること
など
翌月、入居者から騒音やほこりなどについて苦情が寄せられました。
これに対し、オーナー側はコインランドリー使用料として7万円余を支払う合意案を提示しましたが、入居者は応じませんでした。
賃料返還や治療費、慰謝料の請求へ
入居者側は、工事による騒音や臭気などが我慢すべき範囲を超えていたと主張しました。
さらに、エアコンを使用できなかったことで風邪をこじらせたことや、塗料による急性中毒などの健康被害も訴え、工事期間中の賃料、治療費、慰謝料等の支払いを求めました。
第一審では請求がすべて棄却されましたが、入居者側が控訴しました。
東京高裁で裁判所が重視した判断のポイント
入居者側の数々の主張に対して、裁判所は以下のように判断しました。
騒音や臭気が受忍限度を超えていたか
裁判所は、証拠からは受忍限度を超える騒音や臭気等が発生していたとは認めませんでした。
ここで重要なのは、「工事の音や臭いがあったか」ではなく、受忍限度を超えるかどうか、という部分です。
大規模修繕では、一定の騒音や振動などを完全に避けることが難しく、それが直ちに損害賠償の理由になるわけではありません。
一方、建物の維持に必要な工事であっても、どのような影響でも許されるということではありません。
健康被害と工事との因果関係が明らかか
入居者側が訴えた健康被害についても、裁判所は工事との因果関係が明らかではないと判断しました。
工事期間中に体調を崩したという事実と、その工事が原因で体調を崩したということは、分けて検討する必要があります。
謝罪や費用負担の提案は、責任を認めたことになるのか
入居者側は、コインランドリー使用料の支払提案や謝罪について「受忍限度を超える被害を認めたから行ったのだ」と主張しました。
しかし、裁判所は、穏便な解決に向けて誠意を示したものにすぎず、受忍限度を超える騒音等の発生を認めたものではないと判断しました。
生活上の不便へのお詫びと、法律上の賠償責任の承認は、同じではありません。金銭の支払いを提案する場合には、何に対する支払いなのか、どの範囲の解決を目指すのかを整理し、合意書を締結します。
その点では、今回のオーナーの初期対応は適切なものと感じます。
「受忍義務」と「受忍限度」を理解する
「受忍義務」とは、物件を使用するにあたり一定の不便や影響を受け入れなければならない義務のことです。その我慢すべき範囲の限界を示す言葉が「受忍限度」です。
大規模修繕に伴う騒音や臭気についても、発生したというだけで、すべての請求が認められるわけではなく、受忍限度を超えるレベルかどうかが重要です。
工事前に取り組みたい説明と告知
では、大規模修繕で発生する不便や影響の多くは受忍限度の範囲であれば、これから契約して居住する方に伝えなくても問題ないのでしょうか。
別の裁判例では、契約締結前に大規模修繕の計画を説明しなかったオーナーについて、入居希望者が工事の予定を知ったうえで契約するかどうかを判断する機会を奪ったとして、慰謝料等が認められています。
つまり、事前に計画や工事予定があれば告知することが必要となります。
工事中の苦情を大きなトラブルにしない対応
私が管理する建物でも、屋上防水工事に伴い、屋上にある花壇のコンクリートを解体する工事がありました。
コンクリートを削る「はつり工事」は音や振動が非常に大きく、6階で作業していても、1階なのに隣の工事のように感じるほど響いていました。
それでも、日頃から入居者の皆さんと関係を築いていたこともあり、クレームは1件もありませんでした。別件で5階の入居者と電話した際には、「酷いときは頭痛がするほどうるさかったですけど、仕方ないですよね～。その時は外出していました。」とお聞きしました。
もちろん、苦情がないから負担もないとは限りません。協力していただいていることを理解し、状況を確認する姿勢が大切だと感じています。
可能な調整を施工業者と検討する
苦情を受けたら、どの作業で、いつ、どのような支障が生じているかを確認します。
そのうえで、施工業者と相談し、作業時間の調整や事前連絡の方法など、実施できる対応を検討します。足場からの侵入が心配という声があれば、窓に内側から設置する器具をお渡しするなど、現場の防犯対策も検討する必要があります。
すべての要望に応じることは難しくても、対応できることと難しいこと、その理由を具体的に伝えることが重要です。
健康被害や高額な請求は、早めに専門家へ相談する
健康被害の申告があった場合は、状況により今回の裁判例などもお伝えすることも有効です。
しかし、それでも治療費や慰謝料などの請求が続く場合は、早めに弁護士へ相談しましょう。
大規模修繕では、事前説明と誠実な対応を重ねる
大規模修繕に伴う責任は、苦情の有無だけで決まるものではありません。受忍限度を超える影響や、健康被害との因果関係、当事者の立場などを踏まえて判断されます。
オーナーや管理会社が実務で取り組むべきことは、具体的な工事計画を事前に説明し、工事中も生活への影響を確認して、可能な対応を続けることです。
建物を維持するために必要な工事だからこそ、入居者の協力を得られるよう、説明と配慮を重ねて進めていきましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
