「宅地建物取引業法」は主に不動産会社に関わる法律なので、賃貸オーナーは知らなくても問題ない内容がほとんどです。
しかし、ごく一部には賃貸オーナーに直接または間接的に関係しているもの、知っておくと役に立つ情報もあります。
2回に分けて賃貸オーナーには知っておいて欲しい「宅地建物取引業法」の基本について触れていきますが、今回は定義と免許に焦点を当てて解説します。
宅地建物取引業法の対象となる取引
宅地建物取引業法の対象となるのは、簡単に言えば、土地や建物に関する賃貸借や売買といった取引です。
ただし、すべての賃貸借が対象になるわけではありません。
例えば、民法上の賃貸借にはさまざまなものがありますが、駐車場やトランクルームの契約などは、必ずしも宅地建物取引業法の典型例とはいえません。
倉庫として貸す場合などは内容によって判断が分かれることもありますので、注意が必要です。
なお、本来は「交換」も対象に含まれますが、実務上それほど頻繁に出てくる場面ではありませんので、ここでは主に売買と賃貸に絞って考えていただければ十分かと思います。
賃貸オーナーが自ら賃貸する場合は非適用
不動産会社のように、賃貸オーナーと借主の間に入って媒介をしたり、代理をしたりして報酬を得る場合には免許が必要です。
しかし、賃貸オーナーが自分で所有している物件を貸す場合、つまり自ら賃貸する場合には、宅地建物取引業法上の免許は不要です。これは何棟・何戸保有しているかに関係はありません。
そうなると、「関係ないから、この後の文章は読まなくても良いのでは・・・」と感じると思いますが、新たに管理や募集を別の不動産会社に任せようか考えている方には、その不動産会社の一部の情報を読み取るために必要な知識があります。
加えて、「自身の所有している不動産を売却したいが、免許は必要なのか・・・」と混同してしまうと思いますが、その答えは以降に記載します。
宅地建物取引の「業」とは
「業として行う」というのは、不特定多数に対して、反復継続して取引を行うことを指します。
例えば、親族間で一度だけ売買をした、知人との間で単発の取引をした、という場合は、通常は「業」とはいえません。
しかし、広く募集をかけて買主を探したり、継続的に不動産を仕入れて売却したりしている場合には、「業」と判断される可能性が高くなります。
上記を考慮すれば、賃貸オーナーが保有している物件を、事情があって一度売却するだけであれば、通常は問題になりません。
しかし、買って売って、を繰り返すような場合は、「反復継続して売買している」と見られる可能性があり、トラブルが発生した際に突っ込まれる可能性がありますので注意しましょう。
このあたりは個別事情によりますので、もし売買を繰り返すような動きを考えている場合は、早めに専門家へ確認しておく方が安心です。
免許の種類
宅地建物取引業の免許には、「知事免許」と「国土交通大臣免許」の2種類があります。
知事免許
一つの都道府県にしか事務所がない場合には、知事免許となります。
例えば、弊社は東京にしか本店がないので東京都知事免許となります。
国土交通大臣免許
二つ以上の都道府県にまたがって事務所がある場合に必要な免許です。
例えば、東京都に本店があり、神奈川県にも支店がある場合は、国土交通大臣免許が必要になります。
反対に、東京都内だけに本店・支店が100店舗あった場合でも東京都知事免許ということになります。
免許の更新回数
不動産会社のホームページや名刺には免許番号が書かれていることが多いです。
重要事項説明書や賃貸借契約書には必ず記載があり、国土交通省のホームページでも検索することができます。
そこで〇〇知事免許とあれば1つの都道府県のみ、つまり地域密着型である可能性があり、国土交通大臣免許の場合はもっと広範囲に営業している可能性があります。
もう一つ免許番号で注意したいのは、免許番号の横には「（1）」「（2）」と書かれている数字です。
これは、免許を何回更新しているかを示す数字です。
宅地建物取引業の免許は、現在は5年ごとの更新です。
そのため、最初に免許を取得したときは「（1）」、5年後に更新すると「（2）」、さらに更新すると「（3）」というように増えていきます。
つまり、この数字を見ると、その会社がどのくらいの期間、宅地建物取引業を続けているか分かりますので、その会社の安定度を測る一つの指標になります。
3～5であれば15～25年ほど経営していることになるので安定感があり、10を超える会社は老舗、1であれば新興企業といったイメージです。
弊社は本記事の執筆時点で1なので、あまり1の良し悪しは書きづらいですが・・・
更新回数を見る場合の例外
もっとも、この数字だけで会社の歴史を断定することはできません。
例えば、知事免許から国土交通大臣免許に変わると、新たに取り直しとなり、また「（1）」から始まります。
また、個人で宅地建物取引業をしていた方が法人を設立して免許を取り直した場合も、法人の免許は新規扱いになります。
さらに、会社が分社化した場合、事業分割して新たに設立した会社が免許を取得した場合も「（1）」からスタートになります。
そのため、「（1）」の場合は一からの独立開業なのか、何か経緯があったのか確認する方が的確に判断することができます。
ちなみに、現在は5年毎の更新ですが、平成8年（1996年）以前は3年毎だったので、免許番号が「（12）」といっても60年以上営んでいる訳ではありません。
おわりに
宅地建物取引業法は、試験勉強のように細かく見ていくと色々覚えることがありますが、賃貸オーナーとして最低限知っておきたいのは限られています。
賃貸オーナーが自分の物件を自ら貸す場合は、原則として免許不要であること、免許には2種類あり、免許番号を見れば大体の営業年数が分かることを理解しておけば充分かと思います。
次回は媒介と報酬に関して解説します。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
