「宅地建物取引業法」は主に不動産会社に関わる法律なので、賃貸オーナーは知らなくても問題ない内容がほとんどです。
しかし、ごく一部には賃貸オーナーに直接または間接的に関係しているもの、知っておくと役に立つ情報もあります。
前回は「定義」と「免許」に焦点を当てて解説しました。
今回は、賃貸オーナーが直接関わる「媒介」と「報酬」の基本知識について解説します。
媒介の種別
不動産会社に仲介を依頼する際には、主に3つの媒介契約があり、それぞれ仕組みや義務が異なります。
一般媒介
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約形態を「一般媒介」と呼びます。
例えば、2社以上に依頼し、競争によって早期成約を目指すことが可能です。中には空室が長期化した結果、10社以上に依頼しているケースも見受けられます。
レインズ登録の扱い
一般媒介では、不動産業者間の情報共有システムであるレインズへの登録は任意とされています。
登録することで他社からの紹介が促進されますが、戦略的な理由や売主の事情により情報をオープンにできない場合は登録しない場合もあります。
また、レインズに登録しない理由の一つに、いわゆる「囲い込み」があります。
これは貸主・借主双方から手数料を得る両手仲介を狙うものですが、競争環境下では機会損失のリスクが高く、実務上は登録されるケースが多いと考えられます。
専任媒介
専任媒介は、1社のみに依頼する契約です。
依頼を受けた会社のみが募集活動を行いますが、契約期間が満了すれば他の媒介形態へ切り替えることも可能です。
専任媒介では、契約締結後7営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
報告義務
専任媒介では、2週間に1回以上の進捗報告が必要です。
問い合わせ件数や内見状況、申込みに至らない理由など、具体的な営業活動の内容が共有されます。
専属専任媒介
専属専任媒介は、最も拘束力の強い契約形態です。依頼者自身が見つけた相手であっても、必ず媒介業者を通して契約を行う必要があります。
その点、専任媒介では自身で見つけた相手と契約することが可能です。
また、レインズ登録は5営業日以内、報告義務は1週間に1回と、専任媒介よりも厳しいルールが課されています。
不動産業者としては専属専任媒介を希望するケースが多く見られますが、もし宅地建物取引業法に違反して囲い込み（レインズに掲載しない）をされても、レインズは一般には閲覧できないのでリスクです。
そのため、状況によっては他社に「この物件を紹介してもらうことはできませんか？」と借主のふりをして確認するという、掲載状況を間接的に把握する方法もあります。
売買における報酬
不動産売買の仲介手数料は、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が基本となります。これは速算法として広く知られています。
例えば、1,000万円の物件の場合、3％で30万円、これに6万円を加えて36万円、さらに消費税を加算した金額が上限となります。
例外ケース
400万円以下の物件や媒介業者が免税事業者の場合には、計算方法が異なるため注意が必要です。
ただし、都市部では多くの物件が400万円を超えるため、基本式で把握しておけば大きな誤差は生じにくいといえます。
賃貸における報酬
賃貸では、仲介手数料は賃料1か月分（＋消費税）が上限です。
重要なのは、「貸主と借主の合計で1か月分以内」という点です。
借主が1か月分を支払った場合、貸主からは受領できません。
反対に、貸主が1か月分を支払った場合は、借主に請求することはできません。
実務上の課題
借主側の業者が1か月分の手数料を受領するケースでは、賃貸オーナー側の業者は原則として無報酬となります。
反対に、賃貸オーナー側のみが1か月分の手数料を受領するケースでは、借主側の業者は原則として無報酬となります。
まだ賃料が高額であれば50%ずつ受領すれば良いかもしれませんが、賃料が低額の場合は仲介手数料も少額となり、案内や契約業務に対して採算が合わないケースがあります。
賃貸オーナーが特別に広告掲載を依頼した場合、その実費相当額は別途請求が可能とされていますが、「特別な広告」とはどのレベルを指すのかはハードルが高く、実情と法律の間ではずいぶん乖離があるように感じていますが、将来的に何等かの形で乖離が減っていくことを期待しています。
おわりに
媒介契約には「一般・専任・専属専任」の3種類があり、それぞれ自由度や義務の範囲が大きく異なります。
また、報酬についても売買・賃貸それぞれに明確な上限が定められています。
特に媒介契約の選択は、その後の募集活動や契約の自由度に大きく影響します。
契約内容を十分に理解したうえで、自身の状況に適した形を選択することが重要です。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
