前回は、賃貸オーナーが新たに賃貸管理を委託する会社を選ぶ際に必要なポイントを解説しましたが、「そもそもどうやって探したら良いの？」と悩む方も少なくないと思います。
また、家電やコスメと同じような気持ちで比較サイトを確認すると、良い管理会社と出会えることもある反面、「もっと一生懸命探しておけばよかった・・・」と後悔することも少なくありません。
今回は、なかなか訪れない「賃貸管理会社を探す」という場面で、どのような方法があり、それぞれどのような注意点や傾向があるのか解説します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「賃貸管理会社の探し方」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
管理会社の種類
管理会社と呼ばれる業者には、いくつか種類があることを知っておく必要があります。
特に重要なのは、客付け業者と賃貸管理会社の違いです。
客付け業者
客付け業者とは、主にお部屋探しを専門にしている会社です。
お部屋を探している入居希望者に対して物件を紹介し、内見を案内し、契約までつなげることを得意としています。いわゆる「賃貸仲介」の会社です。
もちろん、客付け業者にも優秀な会社はたくさんあります。ただし、お部屋探しが得意であることと、物件の募集や賃貸管理が得意であることは別です。
中には、募集や管理に関する知識があまりない業者もあります。
本来であれば、賃貸オーナーから管理や募集の相談を受けた際に、「当社はお部屋探し専門なので、管理は対応できません」と誠実に伝えてくれればよいのですが、売上が欲しいという理由から、「できます」「大丈夫です」と受けてしまうケースもあります。
しかし、管理や募集に慣れていない業者に依頼してしまうと、入居後の対応やトラブル処理、退去時の精算、募集条件の設定などで問題が生じる可能性があります。
そのため、客付け専門の業者に賃貸管理を依頼することは、できる限り避けた方がよいと考えています。
客付けと管理の兼業会社
一方で、客付けも行い、管理も行っている会社も多くあります。
このような会社は、お部屋探しの窓口を持ちながら、賃貸オーナー側の募集や管理も行っている会社です。
実際、不動産会社の中ではこの形が比較的一般的かもしれません。
この場合は、管理業務をどの程度しっかり行っているかを確認した上で判断することが大切です。
客付けが中心の会社であっても、管理体制が整っていれば、十分に候補になります。
ただし、客付け部門と管理部門が分かれていて、実際の管理担当者の対応力が見えにくい場合もあります。
そのため、ホームページや口コミ、面談時の対応などを通じて、管理会社としての実力を確認する必要があります。
管理専門会社
賃貸管理を専門にしている会社は、実はそれほど多くありません。私の知る限りでも、かなり限られています。
弊社もその一つですが、賃貸管理に特化している会社であれば、入居者対応、退去精算、募集条件の設定、賃貸オーナーへの報告、建物の維持管理など、管理業務に必要な視点を持っている可能性が高いです。
そのため、可能であれば、賃貸管理専門会社、または管理と客付けをしっかり兼業している会社を候補にするのが望ましいと考えています。
マンション管理会社とビル管理会社
一応知っておいた方が良いのは、マンション管理会社やビル管理会社との違いです。
同じ「管理」という言葉が使われますが、内容は大きく異なります。
マンション管理会社
マンション管理会社とは、主に分譲マンションの建物全体を管理する会社です。
分譲マンションでは、住戸ごとに所有者が異なり、基本的に管理組合が存在します。
中には管理組合による自主管理としている場合もありますが、多くはマンション管理会社に管理を委託していることが多いです。
そのため、分譲マンションでは建物全体の共用部分を管理する会社と、各住戸を賃貸に出す際に室内を管理する会社が別々になることがあります。
例えば、分譲マンションの一室を賃貸オーナーが所有し、それを賃貸に出す場合、その室内の入居者対応や賃貸借契約、退去精算などを行うのが賃貸管理会社です。
一方で、エントランス、廊下、エレベーター、管理組合運営などを管理するのがマンション管理会社です。
実際に弊社でも、分譲マンションの一室を賃貸管理するケースは多くあります。
その場合、建物全体にはマンション管理会社が入り、室内の賃貸管理は弊社が行うという形になります。
マンション管理会社の場合、ホームページに「分譲マンション管理」「管理組合向け」「マンションをお持ちの方へ」といった記載があることが多いため、比較的見分けやすいと思います。
ビル管理会社
ビル管理会社は、主に建物の共用部分や設備を管理する会社です。
例えば、共用部分の清掃、エレベーターの保守点検、消防設備点検、受水槽清掃、空調設備管理などを担当する会社です。
いわゆる建物全体の維持管理や設備管理を中心に行う会社です。
もちろん、賃貸ビルでは非常に重要な存在ですが、居住者やテナントとの賃貸借契約、家賃管理、退去精算、募集業務などを行う賃貸管理会社とは業務内容が異なります。
そのため、賃貸管理会社を探す際には、単に「管理会社」と検索するのではなく、それが賃貸管理なのか、分譲マンション管理なのか、ビル管理なのかを見極める必要があります。
具体的な探し方
これまでは管理会社の違いを説明してきましたが、実際に探す際にはどのように探していけば良いのでしょうか。
いくつか代表的な方法とそれぞれの特徴をお伝えします。
比較サイト・一括見積もりサイト
インターネットで検索すると、広告表示や上位に「オススメの管理会社10選！」といったサイトが出てくることが多いです。
ただし、個人的にはあまりおすすめしていません。
不動産業界の比較サイトでは、掲載にあたって管理会社が課金しているケースが一般的です。
コスメや家電などの比較サイトであれば、実際の使用感や価格、コストパフォーマンスなどを比較し、ランキング形式で紹介しているものも多いと思います。
もちろん、そのようなサイトでも広告料や紹介料が関係している場合はあります。
ただし、不動産関連、特に賃貸管理会社の比較サイトの場合、課金している業者のみが掲載されている可能性があります。
そうなると、本当に地域内にあるすべての管理会社を比較しているわけではなく、あくまで掲載料を払っている会社の中で比較されているだけということになります。
優良会社が掲載されていないこともある
実力のある管理会社は、紹介や自然検索、既存顧客からの依頼で十分に集客できていることもあります。
そのような会社は、あえて比較サイトに課金して掲載していない場合もあります。
そのため、比較サイトに載っていないから悪い会社というわけではありませんし、反対に、比較サイトで上位に表示されているから必ず優良会社というわけでもありません。
比較サイトを使う場合は、あくまで候補探しの一つとして利用し、その情報に偏りがある可能性を理解した上で参考にすることが重要です。
インターネット検索
現在、賃貸管理会社を探す方法として最も一般的なのは、やはりインターネット検索です。
例えば、
「品川区 賃貸管理会社」
「目黒区 賃貸管理会社」
「〇〇市 賃貸管理」
といった形で、「地域名」と「賃貸管理」というワードを組み合わせて検索します。
広告とオーガニック検索の違いを理解する
検索結果を見る際に、必ず知っておきたいのが、広告枠とオーガニック検索の違いです。
検索結果の上部には、「広告」と表示されたページが出てくることがあります。これは、広告費を支払って掲載されているものです。
つまり、一番上に表示されているからといって、その会社が検索エンジンから自然に高く評価されているわけではありません。広告費を払って上位に表示されている可能性があります。
一方で、広告枠の下に表示される検索結果は、ホームページの内容や地域性、検索エンジンからの評価などによって自然に表示されているものです。これをオーガニック検索、自然検索といいます。
もちろん、広告枠に出ている会社の中にも良い会社はあります。ただし、広告であることを理解した上で見る必要があります。
私自身、普段検索するときは広告枠を飛ばして、自然検索の部分を見ることが多いです。同じようにされている方も多いと思います。
ChatGPTに質問する
最近では、検索結果の上部や中間に、AIによる要約が表示されることもあります。
AIが検索結果をまとめて、「この地域の賃貸管理会社にはこのような会社があります」といった形で表示してくれることがあります。
これも一つの参考情報として使うことができます。
ただし、AIの要約も完璧ではありません。情報が古い場合や必ずしも実態を正確に反映していないこともありますので、最終的には各会社のホームページや口コミ、面談で確認する必要があります。
最近では、ChatGPTに質問して管理会社を探す方も増えています。
実際に弊社へお問い合わせいただいた方の中にも、「ChatGPTに質問したら御社を紹介してくれた」とおっしゃる方がいらっしゃいます。
ChatGPTは、条件を細かく伝えることで、自分に合った候補を探しやすいという特徴があります。
例えば、
「品川区で賃貸管理に強い会社を探しています」
「分譲マンション一室の賃貸管理を任せたいです」
「客付け専門ではなく、管理に強い会社を探したいです」
といった形で質問すると、通常の検索よりも意図に近い回答が返ってくることがあります。
私自身も、不動産関連の専門書を探す際にチャット検索を使うことがあります。
普通に検索してもなかなか見つからない本や、自分の知りたいテーマに合った本を探すときに、「このような内容を学びたいので、おすすめの書籍を教えてください」と聞くと、かなり参考になる候補を挙げてくれます。
管理会社を探す場合も同様に、条件を具体的に入力することで、候補を絞り込みやすくなります。まだ使ったことがない方は、一度試してみる価値があると思います。
知人からの紹介
実際に賃貸経営をしている方が身近にいる場合には、管理会社について聞いてみるとよいと思います。
「今、どこの管理会社に任せていますか」
「対応はどうですか」
「良いところと不満なところはありますか」
といった形で聞くと、かなり具体的な情報が得られることがあります。
紹介の良いところは、実際に利用している方の生の声を聞ける点です。
ホームページや広告では分からない、日常的な対応の良し悪しが分かることがあります。
弊社でも、紹介をきっかけに管理をお任せいただくケースは多くあります。そのため、信頼できる知人からの紹介は、かなり有力な探し方の一つです。
ただし、紹介だからといって必ず自分に合うとは限りません。
物件の種類、地域、賃貸オーナーの考え方によって、相性は変わります。紹介を受けた場合でも、最終的には面談を行い、自分の物件に合うかどうかを確認することが大切です。
最寄り駅周辺を歩いて探す
実際に物件の最寄り駅周辺を歩いて、不動産会社を探してみる方法もあります。
駅前には不動産会社が複数あることが多く、実際に歩くことで、その会社の雰囲気や地域との関わり方を感じ取ることができます。
例えば、店舗の外観、掲示されている募集図面、スタッフの雰囲気、営業スタイルなどは、現地に行かないと分からない部分です。
ただし、賃貸管理を専門にしている会社は、必ずしも1階の路面店舗にあるとは限りません。
空中階に事務所を構えている場合もありますし、弊社のように、飛び込み営業や突然の訪問を避けるため、外から分かりにくい事務所にしている場合もあります。
そのため、駅前を歩いても管理専門会社が見つからないことはあります。
一方で、駅前の不動産会社を見ていくと、「この会社はお部屋探しが中心だな」「この会社は昔ながらの地元業者だな」「この会社は管理にも力を入れていそうだな」といった雰囲気をつかめることがあります。
最寄り駅だけでなく、隣の駅や近隣エリアまで広げて見てみると、より候補が広がります。
客付け業者と管理会社を見分ける方法
ここからは、客付け業者と管理会社を見分ける具体的なポイントについてお話しします。
ホームページで確認する
管理会社であれば、ホームページの中に、
「賃貸オーナーへ」
「家主様へ」
「不動産オーナーの方へ」
「管理をお任せください」
といった内容が掲載されていることが多いです。
また、管理業務の内容、入居者対応、退去立会い、家賃管理、募集業務、リフォーム提案などについて説明されている場合もあります。
一方で、ホームページがお部屋探しの情報ばかりで、オーナー向けの案内がほとんどない場合は、客付け専門業者である可能性が高いです。
Google口コミの内容を見る
客付け業者の場合、口コミの多くが、
「良いお部屋を紹介してもらえました」
「担当者が親切でした」
「スムーズに契約できました」
といった、お部屋探しに関する内容になります。
一方で、管理会社の場合は、入居中の対応や退去時の対応についての口コミが含まれることがあります。
管理会社は、良い対応をしたからといって口コミを書いてもらえることは少ない一方で、不満があると書かれやすい傾向があります。そのため、管理会社の口コミは、客付け業者より評価が低く見えることもあります。
大事なのは星の数だけではなく、口コミの中身です。
お部屋探しの口コミばかりなのか、管理に関する口コミがあるのかを確認してください。
募集図面を見る
不動産会社の店頭や、実際に見せてもらう募集図面も判断材料になります。
賃貸管理会社が作成する募集図面は、同じソフトや同じフォーマットを使うことが多いため、デザインが比較的統一されています。
一方で、客付け業者の場合、他社が作成した募集図面に自社の情報帯を貼り付けたり、他社資料をもとに加工したりすることがあります。そのため、図面のデザインがバラバラになる傾向があります。
おわりに
今回は管理会社の種類や代表的な探し方、客付け業者と管理会社の見分け方について解説しました。
「不動産会社」と一括りにしている方も多く、営業のうまい会社にそのまま依頼しているケースも多く見られますが、知らず知らずのうちにずさんな募集や管理を行われてしまっていることも珍しくありません。
そして、何等かの不満が噴出してご相談をいただいたとき、その実態を初めて知ることになった方も多く見てきました。
賃貸管理会社は、賃貸経営を一緒に進めていく大切なパートナーです。
ぜひ今回の内容を参考にしながら、ご自身の物件や考え方に合った管理会社を探していただければと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
