- 空いた部屋が埋まらない
- 募集に有効なリフォームの方法が分からない
- 広告料（AD）を多く出しているのに決まらない
- 不動産会社の対応が悪く、レスポンスが遅い
- 悪質な入居者を入れられてトラブルが頻発している
- 空室対策の手法を教えて欲しい
健全な満室経営を実現する
革新的な手法と万全のトラブル対策
ホームページをご覧いただきありがとうございます。
品川目黒不動産管理株式会社の代表を務める三好貴大です。
私が携わった入居者募集（賃貸募集）では1か月以内に70％以上が成約、居住用の物件では3か月以内に99％成約してきました。
更に、過度な家賃滞納や賃貸トラブルに発展したケースはなく、すべて大きなトラブルに発展することなく解決しております。
そのためには様々な手法を取り入れた【早期成約】はもちろん、事前の【トラブル対策】を重要視しております。
空室期間が短いことは不動産オーナー様にとって非常に重要なことではありますが、「家賃滞納」「入居者トラブル」「退去時の原状回復をめぐるトラブル」などに頭を抱えることは経済的にも精神的にも大きなリスクとなります。
これまで様々な手法を活用して入居後のトラブル発生率を最小化させながら、募集開始から1か月以内の成約を実現させてきましたが、その秘訣数多く存在します。
こちらのページでは、その中でも重要な10個の要素を紹介致します。
感じるのはAとBのどちらですか？
AとBのどちらを「内見したい」と
感覚的に感じますか？
おそらく、両方とも「B」ではなかったでしょうか。
現在のインターネット社会では、入居者募集サイトに掲載されている【写真】によって問い合わせするか、内見するかを判別するケースが非常に多いです。
また、アパマン業者に来店して物件紹介を受ける際は募集図面（マイソク）で内見する物件を選別します。
つまり、賃貸募集サイトに掲載されている写真や募集図面といった広告媒体をいかに魅力的なものにするかは、問い合わせ数や内見数、そして早期成約や満室に欠かせない要素となります。
では、どのような要素があるのかご紹介していきます。
ホームステージングはアメリカで発祥した手法で、アメリカの売却期間平均がホームステージングの実施のみで
114日間も短縮（156日→42日）され、売却金額も増加したというデータがあります。日本では新築分譲マンションの販売では一般的な手法となり、中古販売でも徐々に普及しております。
しかし、ホームステージング専門業者に依頼すると3か月間で17万円〜30万円となり、大家さんや不動産業者が自身で行う場合は家具・小物類の搬入・設置・搬出・保管などの様々な手間が掛かるため、日本の賃貸募集ではほとんど実施されていないのが現状です。
当事業部では早期成約を目指し、賃貸募集をご依頼いただいた場合は追加料金無しでホームステージングを実施しております。
賃貸募集での写真撮影の多くは、「スマートフォン」や安価な「デジタルカメラ」を使用するケースが多く、撮影技術は全く指導されていないのが実情です。
当事業部では一眼レフカメラや広角レンズ、三脚の使用に加え、プロカメラマンに指導を受けたプロスタッフが撮影を行い、写真加工を行ってインターネットや募集図面で使用しています。
ほとんどの不動産業者は専用ソフトを使用して募集図面を作成しますので、どの募集図面も似通ったものが多いです。
その中でも募集図面がオシャレなものや良い印象を与えるものが内見や成約に至りやすいのは、数多くのお部屋探し携わり、何万枚という募集図面をお客様と見てきた経験から確信を持っています。
当事業部では非常にシンプルでありながら、物件の魅力を最大限視覚で伝える募集図面を使用しています。
不動産情報サイトの掲載を行う上で必要なことは、
①より多くの検索結果にヒットさせて閲覧の機会を増やす
②該当の少ない希望条件でもヒットさせることで、少ない競合の中で勝負する
の2つです。ヒット数の増加は閲覧数や問い合わせ数、成約のスピードに大きく影響していきます。
当事業部では様々なテクニックを駆使して1％でも閲覧の機会を増やすため、すでに培った掲載テクニックに加え、日夜研究して不動産ポータルサイトの攻略に力を入れています。
不動産情報サイトでは、他の空室物件と一緒に比較検討され、選ばれた物件がお問い合わせ・内見に至ります。
物件そのものが大きな差別化を図られている場合を除き、賃料相場とズレが少なく、適正な賃料に設定されているかどうかは一つの指標となります。
賃貸募集を行うために「賃料」を設定する際、不動産業者の経験値に基づく「感覚値」で設定されるケースを多く 見かけます。感覚は不動産業者によって十人十色なので、適格な設定になる場合もありますが、あまりに問い合わせが多く早く成約してしまう（安すぎる）場合や空室期間が長引いてしまう（高すぎる）場合が多い傾向にあります。
私は「成約事例に基づいた合理的な設定」を行い、最後に感覚値で補正を掛けることにより、適正な賃料設定を行います。
また、「管理費（共益費）」や「敷金・礼金」もテクニック次第で不動産情報サイトの攻略に欠かせない要素です。 様々なテクニックを駆使して早期成約のサポートを行います。
賃貸経営には家賃滞納や入居者との賃貸トラブル、契約違反、立ち退きなど、様々なトラブルが発生するリスクがあります。「良い人に長く住んでもらいたい」と考えていても、時には不良入居者が入ってしまうこともあり、過度なストレスや経済的な損失が発生します。
もし、
・良い人だけが申し込みしてくれる
・入居後もマナーを守ってくれる
・万が一何かあったときは合法的に契約を解除できる
という理想を実現できる契約があるとすれば、誰もが望むものだと思います。
その理想を叶えてくれるのが「定期借家契約」です。
万が一、不良入居者が入ってしまった場合は合法的に契約満了を持って退去させることができ、第一にそのようなリスクのある物件を不良入居者は選ばないため、賃貸トラブルの発生率が格段に減ります。更に、少しの工夫で成約期間にも影響が出ず、賃料を下げる必要はなくなるため、不動産オーナー様にとって安心の賃貸経営を実現できる手法なのです。
しかし、定期借家契約がまだまだ普及していないのは、様々な法律要件があることと、従来の普通借家契約に比べて手間が増えるため、不動産業者が敬遠しがちということが大きな理由です。当事業部では不動産オーナー様をはじめ、入居者様や管理会社の健全な環境作りのために一部の例外を除いて全件定期借家契約を採用しています。
賃貸募集で申込に至るルートは大きく分けて以下の２つです。
①客付け業者が内見案内を行って申込
②自社で内見案内を行って申込
上記①の客付け業者経由の場合、多くは物件現地に鍵を設置したり、鍵を貸し出したりして客付け業者に内見案内をしてもらい、申込の際は入居申込書をFAXで送ってもらって入居審査を行うケースが多いです。
つまり、入居者（契約者）と初めて対面するのは「契約」の時なので、「この人はトラブルになりそうだな」と感じても、断る訳にはいかなくなります。
上記②の自社で内見案内を行う場合も、空室を案内する「営業部」と入居後の対応を行う「管理部」が異なっていることが多く、営業部では成績を求めて不良入居者と想定されてもゴリ押し営業で契約してしまうケースが多いです。
当事業部では他社から内見の依頼が来た際、必ず「立会」でご案内しています。また、万が一立会での内見が出来なかった場合も、必ず申込時に面談を行い、人柄を確認します。
面談を行った結果、「契約しない方が良い」と判断した際は、審査開始後に断るようにしています。
そして、入居審査では申込書の内容を始め、内見者の外見や言動・行動にも注目して審査を行っております。
そのため、当社では品川区・目黒区・港区・大田区の城南エリアに特化した対応を行っております。
退去時の原状回復費用の負担についてトラブルにならないよう「現況確認書」を作成する不動産業者は増えてきました。
ほとんどは不動産業者が規定のフォーマットを入居者に渡し、入居者が記載したものを不動産業者に提出するという方法です。
←左の表が国土交通省で公表している現況確認書の例です。
しかし、従来の方法だと、
・借主は入居時に提出した認識だが、管理会社に保管されていない
・「傷」と認識するレベルは人それぞれ認識が違う
・文字だけなので、入居時の状態が分かり辛い
など、様々なリスクが発生します。
当事業部では、自社で引渡し前の状態を確認して現況確認書に記載し、その際に既存の傷や部屋全体をカメラで撮影してデータを残しています。
そして、契約時または物件引き渡し時に現況確認書に借主から署名捺印をもらっています。
借主としてはなるべく原状回復費用の負担はしたくありません。
いくら法律や判例上正当でも、理論武装で「払ってください！」と強引に請求してしまうと難航するケースが多いのは当然です。
退去清算ではいかに納得感のある説明と借主への配慮を伝えるかが重要なのです。
当事業部ではトラブルにならないよう配慮し、適正な清算を行えるよう工夫した退去立会と清算を行っています。
不動産業者が使用する賃貸借契約書は、不動産業者が加入している保証協会で作成されたフォーマットや賃貸管理ソフトに入っているフォーマットを使用しているケースが多いですが、あくまで基本的な内容のものとなっています。
賃貸トラブルの対策を考える上では、過去の経験や将来起きうるトラブルを想定し、定期的に修正を加えて、自らカスタマイズしていく必要があります。
そして、契約時に読み合わせで内容を説明し、賃貸トラブルを未然に防ぎ、万が一トラブルが発生した際も賃貸借契約書に則って判断することで、解決もスムーズに行うことができます。当事業部では不動産オーナー様の意見も取り入れて半年毎に契約条文を改定し、賃貸トラブルの未然防止とトラブル抑止に努めています。
ホームページをご覧いただきありがとうございます。三好と申します。
私はこれまでに様々な空室のお困りごとに立ち向かい、2年半以上も空室が続いたお部屋を1か月で成約、3戸の空室を1か月で満室、様々な空室対策を積み重ねて募集開始から1週間で3組同時申込など、多くの不動産オーナー様に貢献してまいりました。
また、早く満室になっても賃貸トラブルで頭を悩ませるのは健全ではありません。
内見時の面談や適正な入居審査、定期借家契約の採用などを実施して、賃貸トラブルのない満室経営を実現していきましょう。
家主様の健全な賃貸経営の一助になりたいと願っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせいただければと思います。