設計にも一部問題はありましたが、最も大きな問題は「賃貸需要の見誤り」でした。
住居用に加えて店舗・事務所としての事業用での募集も並行して行ったところ、店舗として成約することができました。

最初に考えるべきは、

Ａ：居住用が良いのか（または居住用しか建築できないのか）
Ｂ：事務所や店舗等の事業用が良いのか
Ｃ：居住用と事業用を混合させた方が良いのか

のどれが良いのかです。

意外と住宅が多い地域でも店舗需要の強い場合もあります。
この事例では、最初から店舗・事務所を見込んで設計していれば、さらに高い賃料での成約を見込めた建物でした。

建て替えで新築マンションを建築しましたが、約3割は決まらず、決まったお部屋も成約には時間を要しました。
この事例の最も大きな問題は「設計ミス」です。

例えば、以下のような問題点がありました。

・共用部の階段を2～3段ほど上らないと玄関扉を開けない
・寝室2部屋のうち、1部屋はシングルベッドを置いたら他に何も置けなくなる
・クローゼットが1つも付いていない号室がある
・メゾネットの号室は室内の階段がスペースを取って他のスペースが狭い
・1階の道路角地にある部屋のガラスが全部透明で人目が気になる

などです。

当初の設計段階で、以下のような改善をしていればすぐに満室になったと想像されます。

・実際に生活した時のイメージを想像して扉の開閉方向やガラスの種類等を
選定する
・ベッドやテーブル等の家具配置イメージ図を作成して間取りや扉の種類等
を調整する
・メゾネットにするなら日当たりが悪くても1階と2階で別々の号室にする

私が大学時代に学んだマーケティングの名言があります。
「ドリルを買いにきた人が欲しいのは、ドリルではなく『穴』である」

つまり、住む人は平米数やお部屋の畳数ではなく、自分の置きたい家具家電が置けるスペースを求めています。
それを想像して最大限効率よく家具家電の配置ができる間取りにしてあげることが、成功する新築建物の必須条件です。

これは私が募集を行った新築アパートではなく、過去にお部屋探しを行っていた頃に内見した複数の建物です。
実際に内見したときに「この部屋はなかなか決まらないだろうし、築年数が古くなったら空室率が高くなって、家賃も下げないといけないので収益率は大幅に下がるだろうな・・・」と哀れみの気持ちが湧き上がりました。

居住用の新築プランを建築会社が提案する際、少し前まではワンルームや1Kが多かったのですが、最近は1LDKまたはワンルーム・1LDKの混合を提案されるケースが増えてきています。

しかし、私が最も推奨しているのは2DKです。（地域や規模によります）
なぜなら、2DKは募集時に決まりやすく、入居期間も長くなる傾向があるため、結果的に収支も安定する傾向があるからです。

建築会社がワンルームを推奨する理由は、計算上の収支が最も良くなるため、建築の受託率が高まるからです。
賃貸不動産は、小さければ小さいほど平米や坪あたりの賃料単価が上がります。例えば、20平米で成約できる月額賃料が100,000円のワンルームがあった場合、40平米の2DKに計画変更しても月額賃料200,000円よりは賃料が下がる可能性があります。

つまり、小さい世帯を詰め込んだ方が計算上の満室想定賃料は多くなり、建築費に対しての利回りも良くなるため、建築主の決断を後押しすることができます。

しかし、単身用のワンルームは平均居住年数が短く、現在は飽和状態にあるため新築時は強気の賃料で満室になっても、それを維持し続けるのが困難です。
その反面、2DKは需要に対して供給数が少ないため、早期成約が期待できます。さらに、カップルや夫婦の二人暮らしに限らず、子供のいる世帯、母子（父子）家庭、一人でゆったり住みたい方、テレワークで仕事部屋が必要な二人暮らし等、様々なニーズに対応でき、汎用性が高い間取りです。

需要と供給のバランスでいえば、2LDKや3LDKという選択肢も考えられます。しかし、それらの間取りは賃料もその分高くなってしまい、転勤を伴う社宅契約（法人契約）が増えて平均居住年数が下がったり、マイホーム購入による転居が多くなってしまいます。

それらの間を取った間取りが2DKで、私の経験上では最も長期居住の多い間取りとなっております。

上記の事例③のように、計算上の収支を良くするためにワンルームや1Kを中心とした新築建物を提案すると、多くの方は「満室を維持できるか不安・・・」という気持ちになります。

そこで、建築業者が背中を押すために提案するのが「サブリース」です。
正確には不動産オーナーから新築マンション・新築アパートを一括借り上げ（マスターリース契約）を行い、転貸（サブリース契約）することで、空室でも一括借り上げしている以上は不動産オーナーに家賃を払い続けるため、不動産オーナーとしては空室リスクがなくなります。

「それなら安心！」と建築請負契約を結び、いざ引渡しを終えると一定期間後から家賃収入が安定的に入るようになります。
しかし、サブリースの最も怖いのはその後で、空室や転貸する賃料が下がってくると、それを言い訳に一括借り上げの賃料を減額請求してきます。そして、いつしかローン返済や各種保守管理費、修繕費、その他支出を差し引くと、キャッシュフローが赤字になってしまう最悪の状況になります。

さらに、転借人（サブリースにより実際に物件を借りて住む人）を選別することは難しいため、不良入居者が住んでしまうリスクもあり、サブリースを辞めたいと思っても多額な違約金が発生するケースや、そもそも解約できないというケースもあります。

私が相談を受けたケースは、キャッシュフローが赤字間近で、築年数を考えると近い将来に赤字となる可能性が高い建物でした。しかし、マスターリース契約書（一括借り上げ契約書）を拝見すると、多額の違約金条項があり、それを支払う余力もないためローン返済が終わるまでそのまま頑張るといった方針で進めることになり、私もその方の今後を考えると辛い気持ちになりました。

私は、特殊な状況でない限りはサブリースを推奨しておらず、弊社は借り上げを行わない方針です。
不動産オーナーにとっては、管理を依頼したい場合はサブリースではなく管理委託で満室を実現するのが最も効率的です。サブリース業者も満室時が最も収入が増えるため、早期成約を目指します。それをサブリースではなく、管理委託で頑張ってもらえば良いだけの話です。

上記のことから、サブリースは不動産オーナーが海外居住者の場合や相続を考えるとサブリースにした方が良い場合といった特殊な状況でない限り、信頼できる不動産会社と協力しながら自主管理または管理委託することが得策です。

「やっぱり新築は大手が安心」と有名なハウスメーカーで相見積もりを取って建築請負契約を結ぶ方は多いですが、一旦立ち止まって考えた方が良いです。

私はどのハウスメーカーで建てるか悩んでいる方からの相談や新築が完成してから空室が埋まらない方からの相談も受けましたが、それぞれに共通するのは「建築費が高い」ということです。

建築費が高ければその分賃料を高く設定する必要があり、それが相場よりも高ければ空室リスクが高まります。また、最初は埋まってもその賃料を維持し続けることが難しく、収支が圧迫されて、中には赤字になり売却を迫られる場合もあります。

新築マンション・新築アパートで成功するための一要素は、収支や品質等のバランスを取った適切な建築費で建てるか、です。
そのため、「なるべく安い工務店を探して見積もりを依頼しよう」と考えるのも危険です。過去に法令違反になる手抜き工事や耐震偽装事件も発生しており、不動産オーナーとしては致命的な判断になるリスクもあります。

まず、新築マンション・新築アパートを建築する場合は主に3パターンあります。

Ａ：大手建築会社（大手ハウスメーカー）に依頼する
Ｂ：中小規模の工務店や建築会社に依頼する
Ｃ：建築士に依頼して、工務店等に依頼する

もちろん状況によりますが、私はCを最も推奨しています。
その理由を説明するには、それぞれのメリットとデメリットを検討する必要があります。

大手建築会社の場合は、施工不良リスクは抑えられる反面、建築費が非常に高く、賃貸後の収支に大きく影響します。ただし、賃貸マンションの規模によっては大手建築会社でないと請け負えないケースもあります。

中小規模の工務店や建築会社の場合は、工事費用は抑えられる反面、デザイン性や建築の柔軟度が乏しいケースが多く、施工不良リスクも大手建築会社に比べると増えます。ただし、大手建築会社よりしっかり施工チェックをして安心できる会社も多数あります。

それぞれのメリットを得て、それぞれのデメリットを回避できるのが「建築士に依頼する」という手法です。

建築士が設計した場合は、実際に建築するのは中小規模の工務店や建築会社が一般的です。
デザイン性や建築の柔軟度は非常に高まり、工事中も施工チェックを実施するため施工不良も減ります。
また、一般の建築主が新築するのは人生に何度もないことが多いですが、裏を返せば建築会社からすると一元さんで、大きな問題でなければ多少不満を持たれても次の受注は期待していないので、その後の経営に影響は出ません。
しかし、建築士は建築会社にとってお得意さんなので、もし手抜き工事が発覚すると大事な仕事の受注先を失ってしまうことになり、その分しっかり対応する可能性が高まります。

また、大手建築会社に比べて中小規模の建築会社の方が元々安くなりますが、建築士は複数社に相見積もりを依頼することが多いため、競争心理でさらに建築費が安くなる傾向もあります。
つまり、建築費と施工不良リスクを抑えながら、デザイン性や柔軟度を高めていくために最も効果的なのが、信頼できる建築士に依頼することです。

また、中規模から大規模な賃貸マンションを建築する場合は、「CM方式（コンストラクション・マネジメント方式）」が最も建築費を下げられます。

通常は、A社・B社・C社と会社毎に相見積もりを取ります。しかし、A社は基礎工事や躯体工事は安いけど外装工事や内装工事が高い、B社はその反対と各社の見積もり内容にはバラつきがあります。

そこで、基礎工事をA社・B社・C社、内装工事をA社・B社・C社と工事項目により相見積もりを取ることで、建築費を下げることが可能になります。
しかし、それらをかじ取りできる会社は極めて限られております。

私は小規模から大規模全てに対応できるよう、各状況に応じて専門業者をお繋ぎできる人脈を保有しています。