この記事のタイトルを見た方は「え！？」と思ったかもしれません。
私の経験上では、リフォーム・修繕工事件数の半数以上は、リフォーム代や工事費用が水増しされています。
なぜなら、私が不動産業界の慣習で疑問を抱き続けているのが「中間マージン」だからです。
中間マージンとは？
業界では「中間マージン」以外にも「バックマージン」や「キックバック」、「紹介料」と呼ばれています。
例えば、賃貸物件の空室をリフォームや修繕する際、賃貸管理会社がリフォーム会社に見積もりを依頼した結果、仮に本来の見積もり金額が100万円だったとします。
そこに賃貸管理会社からリフォーム会社に依頼して10～20％ほど金額を水増ししてもらい、110万円～120万円の見積もりで不動産オーナーに提案し、発注をもらいます。
そして、工事が完了した後、不動産オーナーがリフォーム会社に工事代金を支払うと、本来の金額から水増しした10万円～20万円を「紹介料」「業務委託料」「営業代行手数料」といった名目で賃貸管理会社は受領します。
これを「中間マージン」と呼びますが、業界では「キックバック」と呼ぶことが多いので、以後は「キックバック」とします。
キックバックの実態
このキックバックは賃貸管理業界だけでなく、分譲マンションのマンション管理業界でも一般的となっており、国土交通省も問題視して以下の公表を行っています。
マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～
マンションの大規模修繕の場合、工事費用は1,000万円を超えるケースも多々ありますので、仮に本来1,000万円の工事であれば10％なら1,100万円、100%なら2,000万円となってしまいます。
中には工事代金の10～20％をはるかに超えて、50～100%というケースもあります。
あるいは、キックバックの支払先が複数の場合は1件あたり10%でも、3件になれば30%も水増しされることになってしまいます。
私は、キックバックは健全だと思いません。
報酬というのは何かの価値の対価として正当にいただくものであって、仮に施主である不動産オーナー自身がその実態を知ったら絶対に嫌な気分になると思いますので、知られたらマズイことをするべきではないと考えています。
キックバックの有無を調べるには？
賃貸管理会社に「御社は中間マージンを取っていますか？」と質問しても、実態がどうであれ「はい」と答える会社はいないでしょう。
仮にキックバックを受領している事実が分かって問いただしても「リフォーム会社の利益の中から営業代行の報酬として受領しているので、本来の金額に上乗せしている訳ではありません」と答えるはずです。
また、リフォーム会社に聞いても絶対に真実は言わないはずなので、見積もりや施工内容から判断するしかありません。
キックバックの対象になっている可能性が高い代表的なチェック項目は以下となります。
見積もりの作成者
見積もりがリフォーム会社から出されたものではなく、賃貸管理会社が作成した見積もりになっている場合は、ほとんどキックバックが含まれています。
賃貸管理会社が修繕・リフォーム業も営んでいる場合は例外の場合もありますが、本来の工事代よりも水増しした見積もりにしている可能性が極めて高いです。
福利厚生費・保険料
福利厚生費・保険料は確実にキックバックです。
これらはあくまで会社が自身を守るために支払うものであって、本当だった場合でもこれらの費用を不動産オーナーに請求するのは筋違いも良いところです。
諸経費
諸経費も代表的な項目ですが、フルリフォームやリノベーション、大規模修繕といった大型工事の場合はいちいち計算できない細かい項目もありますので、それらを「諸経費」として見込むことはあります。
ただ、工事代金総額に対して5%以上の場合はその金額がキックバックとなっている可能性が高いです。
一式
通常は数量を記載するのが一般的です。
例えば、数量のあるクロスやフロアタイルであれば「㎡（またはm）」、大規模修繕の外壁のタイルであれば「枚」などです。
※タイルは足場を組まないと数が確定しないため、見積もり時には「全体の〇％想定」として算出します。
ただし、数量が少ない場合は一式や一人工とする場合があります。
キックバックを回避するには？
キックバックが含まれている場合、既存の賃貸管理会社やリフォーム会社がキックバックを認めて無にすることは原則として考えられないので、
・自分で見つけてきたリフォーム会社に依頼する
・キックバックを取らない賃貸管理会社に変更する
しか方法はありません。
しかし、自ら見つけてきたリフォーム会社の場合、相場観や施工の良し悪しを判断できる知識や経験がないと、優良な業者かどうか判断することは難しいです。
また、キックバックを取らない賃貸管理会社の場合は「丸投げして何もチェックしない」というケースが多いので、見積もり内容の数量の相違や単価が高い、施工のクオリティが低いといった場合も多いのが実情です。
良心的なリフォーム会社とお付き合いするには？
優良なリフォーム会社を見つけるのは簡単ではありませんし、実際にしばらく付き合ってみないと分からないことも多々ありますが、いくつかチェックポイントがあります。
大手リフォーム会社は避ける
キックバックとは関係ありませんが、金額が高いことが多いので避けましょう。
大手は元請けとして施工管理を行いますが、実際に施工するのは下請け業者です。
下請け業者に直接依頼すれば100万円の工事も、大手に依頼した場合は元請け業者となる大手リフォーム会社が30～50%くらいは利益を乗せますので、見積額は130～150万円になってしまいます。
「Google map」の口コミ
「Google map」で「品川区 リフォーム会社」などで検索してみましょう。
良い口コミが多いからといって本当に優良かは判断できず、良い口コミと悪い口コミが混在している場合は担当者による品質が大きく異なる可能性があるため判断はできません。
ただし、悪い口コミしか書かれていない場合は、裏を返せば良い口コミがないということなので、「実は良いリフォーム会社だった」という可能性は低いです。
壁紙張り替えの数量と単価
壁紙は分かりやすいポイントの一つです。
15～20㎡を超えても「一式」としている場合は怪しいです。
壁一面だけや部分張り替えの場合は職人1人分として「1人工＝一式」と記載することがありますが、例えば50㎡を張り替える際は「数量×単価」で計算します。
また、単価は「量産品」と呼ばれるサンゲツ社の「SPシリーズ」やリリカラ社の「リリカラベース」を使用する場合、私の経験上は800～900円くらいが相場となりますので、1,000円以上の場合はキックバックが含まれている可能性があります。
ただし、クロスはカタログによって大きく金額が異なりますので、「似たような白色のクロスで張り替え」となっていても、高いカタログから選ばれていないか注意しましょう。
余分な経費を削減して収支改善を
最近では、管理委託料も安くなっている傾向があり、1～2%で受託するケースや、中には定額1,000円（月額）と価格破壊のようなサービスを提供している賃貸管理会社もあります。
しかし、実態は管理委託料が安い代わりにキックバックを受領したり、新規契約時に借主へ余分なオプションを多く付帯させたり、退去立会を有料にしたり、他で収益を図っています。
「賃貸管理会社がどうあるべきか？」に正解はないかもしれませんが、私はそれらの手法は健全ではないと考えています。
私は、管理委託料は従来の相場である5%で受託する代わりに、それがとても安く感じる独自の手法とサービス品質を提供することを信条としています。
ご愛読いただきありがとうございました。
