家主にとって賃貸トラブルは少ない方が良いのは当然で、それを実現するための手法が「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」の採用です。
主に賃貸トラブルの原因は契約者や入居者といった「人」に起因することが多く、定期借家契約を事前に説明することで不良入居者はそもそも契約することがなく、未然防止に繋がります。しかし、それでも100％防げる訳ではなく、入居前には全く問題ない人でも入居後何年か経過してから段々変わっていってしまうこともあります。
私が経験したケースで「定期借家契約にしておいて良かった」と思えた事例を紹介したいと思います。
東京都内の単身用賃貸マンションで、私はマンション一棟の賃貸管理に携わっていました。空室募集して内見しに来られた方は20代後半の男性（以後、「Ａさん」とします。）で、大人しく落ち着いた雰囲気で、身なりにも気を遣っていて人柄には全く問題なかったため、お申し込み後問題なく契約に至りました。
Ａさんが入居してから1年後、その隣室には20代の単身女性（以後、「Ｂさん」とします）が住んでいましたが、どうも彼氏がよく寝泊まりに来ていたようで、夜にはそれなりの物音や声が響いていたそうです。（契約時にはＢさんに他人の寝泊まりはなるべく避けるよう伝えていたのですが・・・）
Ａさんもすぐに私へ連絡をくれればすぐに対応したのですが、しばらく我慢していたようで、Ａさんはついに物音がすると壁ドンや叫び声を出すようになりました。その後、そのようなことが何度か続き、Ｂさんから「壁ドンや叫び声が聞こえる」と相談が入りました。
Ａさんにも事情を聴くと、Ｂさんの物音や声について話してくれたので、「Ｂさんには今後他人を部屋に寝泊まりさせたり、友人の来訪があっても今まで以上に静かに生活したりするよう注意します。何かあればいつでも私に連絡していただきたいので、壁ドンしたり叫んだりする気持ちは充分理解できるのですが、控えていただくようご協力いただけませんか？」と伝えて承諾を得ました。
Ｂさんにはその経緯と契約時の説明を伝えて、事なきを得たかと思いました。実際にＢさんは彼氏を連れてくることはなくなり、他の世帯の方とお話しした際にも「確かに以前はよく来ていたみたいだけど、最近は見なくなったし、物音も聞こえなくなりましたね」と本当に約束を守ってくれているみたいでした。
しかし、それで終わりではなかったのが今回の事例です。
それ以降些細な物音でも壁ドンや叫び声をあげるようになってしまい、深夜2時や早朝5時頃にも奇声を上げるようになってしまったのです。もしかしたらＡさんはプライベートや仕事でも何かあり、おかしくなってしまったのかもしれません。
それらはＢさんからの苦情でしたが、「次に壁ドンや奇声が聞こえたときはすぐに駆け付けて事実確認をしますので、必ず連絡をください」と伝えたところ、数日後に連絡があったため現場へ駆けつけました。すると、普通に歩いただけでも「ドンッ」「ドンッ」と壁を叩く音が聞こえ、「うるせぇぞ！！！」と叫ぶ声が聞こえるのです。
すぐにＡさんのインターフォンを鳴らし、「事実確認で来たのですが、今ぐらいの足音や話し声は通常の生活の範囲なので、それで壁ドンや叫び声をあげるのは常識の範囲を超えていると思います。次に何かあればまず連絡をもらいたいので、また壁ドンや叫び声を発した場合、再契約は行えません」と伝えました。
それまでの経緯を家主にも説明し、再契約の判断は一任していただくことになったのですが、やはり壁ドンや叫び声はなくなりませんでしたので、定期借家契約の満期をもって退去していただくことにしました。
まず、Ａさんの兄が不動産業者であることは事前に把握していたので、電話してこれまでの経緯を伝えたところ「それはしょうがないですね」と了解を得ました。
ちなみに、親族に不動産業に詳しい方がいる場合、事前に話を通しておかないと立ち退きが難航する可能性があります。賃借人本人は自分に非があることを認めたがらないため、何かあれば不動産業に詳しい親族へ自分の都合が良いように相談をして、様々な防御策を練ってきます。しかし、事前に話を通しておくと賃借人から相談があっても「事情聴いたけど、それは退去させられてもしょうがないよ。」とかばってもらえる可能性が高いです。
そして、契約満期の半年以上前に内容証明で契約終了の通知を送付し、受取の確認が取れてから一連の事情を説明し、無事に明け渡していただきました。
普通借家契約の場合は不動産業に詳しい人に相談された場合、「確かに迷惑かけたんだから退去するのはしょうがないとして、せめて新居の初期費用とか引越し代ぐらいは請求したら？」と入れ知恵されてしまい、立ち退き費用が発生して家主にとっての損失に繋がってしまった可能性があります。
万が一に備えて定期借家契約にしておくことで、円滑な立ち退きを行うことができます。
ご愛読いただきありがとうございました。
