賃貸物件に空室が発生したとき、「どの不動産会社へ入居者募集を依頼するか」は、今後の賃貸経営を左右する重要な判断になります。
しかし、オーナーから見えるのは、募集条件や広告料、管理料などの一部分だけです。
実際には、次のような点も確認しなければなりません。
・ 定期借家契約に対応できるか
・ 内見に立ち会ってもらえるか
・ 他社にも物件情報を広く公開しているか
・ 募集写真の品質は安定しているか
・ 安易な申し込みを受け付けていないか
・ 契約内容を入居者へ丁寧に説明しているか
・ 入居前の室内状況を記録しているか
これらは、募集を依頼する前には見えにくい、いわば「ブラックボックス」になりやすい部分です。
今回は、新たに入居者募集を依頼する会社を探しているオーナー様や、現在の管理会社・不動産会社の対応に不満を感じているオーナー様に向けて、他社と弊社を比較する際のポイントをご紹介します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「弊社と他社のサービス比較～賃貸募集～」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
①定期借家契約の取り扱いに慣れているか
近年、定期借家契約による募集を希望するオーナーが増えています。
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定め、期間満了によって契約が終了する賃貸借契約です。
普通借家契約とは手続きや必要書類が異なるため、取り扱いに慣れている不動産会社へ依頼することが重要です。
定期借家契約を敬遠する会社もある
「管理料無料」を掲げる会社や、定期借家契約の取り扱いが少ない不動産会社では、事務手続きの負担などを理由に、定期借家契約での募集をあまり積極的に行わないことがあります。
一方、高級賃貸物件や、転勤期間中だけ自宅を貸し出すリロケーションなどを多く取り扱う会社では、定期借家契約にも比較的慣れています。
弊社では、賃貸経営上のリスクを抑える方法の一つとして、定期借家契約を積極的にご提案しています。
ただし、契約書に「定期借家契約」と記載するだけでは十分ではありません。
契約前の説明、書面の交付、再契約に関する取り扱いを誤ると、普通借家契約となってしまう恐れがあります。
募集を依頼する際には、これまでの取り扱い実績を確認しておくことをおすすめします。
②内見を他社任せにしていないか
多くの不動産会社では、空室の鍵を現地に設置したり、物件を案内する仲介会社へ鍵を貸し出したりして、自由に内見してもらう方法を採用しています。
この方法には、内見の予定を組みやすいという利点があります。
しかし、募集を担当する会社が内見者と直接会わないため、どのような方が入居を希望しているのかを確認できないという問題もあります。
弊社では原則としてすべての内見に立ち会います
弊社では、他社の不動産会社がお客さまをご案内する場合を含め、原則としてすべての内見に自社で立ち会っています。
内見は、室内を案内するだけの場ではありません。
お客さまと直接お話しすることで、言動や受け答え、内見中の態度などから、入居後にトラブルが発生する可能性がないかを確認する機会にもなります。
契約前にできる限りの確認を行うことが、オーナー様の大切な物件を守ることにつながると考えています。
③入居者募集に安定して対応できる体制か
賃貸仲介（お部屋探し）を積極的に行っている会社では、1月から3月の繁忙期になると、お部屋探しのお客さまへの対応が非常に忙しくなります。
その結果、オーナーから募集を依頼された物件について、次のような状況が発生することがあります。
・問い合わせへの返信が遅い
・他社からの確認に対応できない
・申し込み後の手続きが進まない
賃貸仲介部門と管理・募集部門が明確に分かれている会社であれば、影響を受けにくい場合もあります。
一方、小規模な会社では、同じ担当者が入居希望者の接客とオーナー物件の募集業務を兼務していることも少なくありません。
弊社では、一般のお客さまから依頼を受けて多数の物件を紹介する「お部屋探しの仲介業務」原則として行っていません。
その分、オーナーからお預かりした物件の募集、内見、申し込み、契約手続きに重点を置き、繁忙期でも安定した対応ができる体制を整えています。
④物件の「囲い込み」を行っていないか
入居者募集を依頼する際に、特に確認していただきたいのが、物件情報を他社にも公開しているかという点です。
募集を担当する会社が、自社で直接入居者を見つけた場合には、オーナー側からの報酬だけでなく、入居者側からも仲介手数料を受け取れます。
そのため、一部の会社では、自社で契約することを優先し、他社へ物件を紹介させない「囲い込み」が行われることがあります。
囲い込みはオーナーの機会損失につながる
オーナーの目的は、できるだけ早く、条件に合った良い方と契約し、安定した賃貸経営を実現することです。
それにもかかわらず、物件情報が限られた範囲にしか公開されなければ、本来出会えたはずの入居希望者へ情報が届かなくなります。
弊社では、囲い込みを行わないことを明確な方針としています。
一般のお客さまが利用するポータルサイトだけでなく、不動産会社間の物件情報共有システムであるレインズにも物件情報を公開し、他社からの紹介も積極的に受け付けています。
⑤募集写真の品質が安定しているか
インターネットでのお部屋探しが一般的になった現在、募集写真は物件の第一印象を決める重要な要素です。
同じ物件であっても、写真の撮り方によって、お部屋の広さや明るさ、清潔感の伝わり方は大きく変わります。
しかし、複数の担当者が撮影を行う会社では、担当者によって写真の品質に差が生じることがあります。
弊社では、プロのカメラマンから学んだ撮影方法をもとに、室内の特徴や魅力が正しく伝わるよう、構図や明るさにも配慮して撮影しています。
また、写真を過度に加工して、実際よりも良く見せることが目的ではありません。
内見前のお客さまに物件の良さを正確に伝え、「実際に見てみたい」と感じてもらえる写真を掲載することが重要だと考えています。
⑥安易な「空申し込み」を防いでいるか
近年の賃貸募集では、WEB上で自由に内見予約や入居申込できるシステムを利用している業者が増えています。
それを逆手にとって、内見前に申し込みを入れ、物件を一時的に押さえようとするケースが増えています。
実際に内見して気に入らなければキャンセルするという、いわゆる「空申し込み」です。
複数の申し込みが入っていると表示されれば、本当に物件を希望している方が、「今から申し込んでも契約できないだろう」と考え、内見を諦めてしまう可能性があります。
その後、先に入っていた申し込みがすべてキャンセルになれば、オーナーは貴重な入居機会を失ってしまいます。
弊社では、すべての内見に立ち会い、お客さまの意思を確認したうえで、申込手続きをご案内しています。
契約の可能性が高い申し込みを丁寧に受け付けることを重視しています。
⑦契約内容を入居者へ直接説明しているか
賃貸借契約書へ署名・押印してもらうだけでは、入居後のトラブルを完全に防ぐことはできません。
他社の不動産会社がお客さまを紹介した場合、契約手続きや重要事項の説明を、その紹介元の会社へすべて任せてしまう募集会社も多いです。
このような場合、オーナーが特に伝えておきたい使用上のルールや注意事項が、入居者さんへ十分に説明されないことがあります。
入居後に問題が発生した際、入居者さんから「そのような話は聞いていません」と言われることが増えてしまいます。
契約書に書いてあったとしても、重要な内容については、契約前に分かりやすく説明し、認識してもらう必要があります。
弊社では、直接お問い合わせいただいたお客さまだけでなく、他社から紹介されたお客さまについても、必ず弊社側で契約内容を説明しています。
⑧入居前の室内状況を記録しているか
賃貸トラブルの中でも、特に多いのが退去時の原状回復をめぐるトラブルです。
退去時に傷や汚れの修繕費用を請求したところ、入居者さんから「入居したときからありました」と言われることがあります。
その際、入居前の記録がなければ、どちらの主張が正しいのか判断することが難しくなります。
現況確認書を渡すだけでは不十分な場合がある
一般的には、入居者さんへ現況確認書を渡し、入居後に記入して返送してもらう方法が採用されています。
しかし、次のような問題が発生することがあります。
・入居者が傷を記載していなかった
・現況確認書が返送されず、返送の有無を管理会社が把握していなかった
・傷の場所や程度が文章だけでは分からなかった
弊社では、入居者さん任せにせず、原則として自社で入居前の現況確認を行っています。
室内全体を確認し、傷や汚れの有無を記録するだけでなく、写真も撮影します。
傷がある部分だけでなく、傷がない壁面や床、収納内部、水回り、設備内部などについても、できる限り写真に残します。
さらに、エアコンや給湯器などのメーカー名・品番も撮影しておくため、入居後に設備トラブルが発生した際にも、修理や交換の手配を迅速に進めやすくなります。
管理会社・募集会社は、料金以外の部分も比較してください
入居者募集を依頼する会社を選ぶ際、管理料や広告料などの費用は、もちろん重要な比較項目です。
しかし、費用だけを見て依頼先を決めると、募集開始後や契約後になってから、対応の違いに気付くことがあります。
・内見には誰が対応するのか
・他社にも物件を紹介しているのか
・申し込みの意思をどのように確認しているのか
・契約内容は誰が説明するのか
・入居前の現況を誰が確認するのか
こうした部分まで確認することで、それぞれの会社の姿勢やサービスの違いが見えてきます。
品川区・目黒区で、賃貸マンション、アパート、一戸建て、賃貸併用住宅などの入居者募集や管理会社の見直しをご検討のオーナー様は、お気軽にご相談ください。
