答えは明白ですね。
私は、賃貸物件を借りる方は”物件”に対して賃料を払っているのではなく、その物件に住むことで得られる”生活”に賃料を払っていると考えています。例えば、
・満員電車に乗る時間は短くしたい → 会社の最寄駅まで電車で15分以内の駅（沿線や駅）
・駅から家まであまり歩きたくない → 徒歩5分以内
・セミダブルベッドとパソコンラックを置きたい → 居室8畳以上
というように、実現したい”生活”を基に希望条件は設定されていきます。つまり、お部屋探しのベースとなるのは”生活”であり、その物件に住んだ時のイメージをいかに伝えられるかが大きな鍵なのです。その一つの手法が「ホームステージング」となります。
ホームステージングはアメリカで発祥した手法で、売却期間の平均が156日のところ、ホームステージングの実施のみで平均42日と114日間も短縮され、売却金額も増加したというデータがあります。日本では新築分譲マンションの販売では一般的な手法となり、中古販売でも徐々に普及しております。
ただし、これは「売買」の話であって、「賃貸」ではまだまだ普及しておりません。その理由は、
①費用が成約報酬に対して高い
②手間がかかる
の2点です。
ホームステージングを専門業者に依頼すると3か月間で17万円〜30万円となり、高額な賃料でないと費用対効果のバランスが悪いです。また、大家さんや不動産管理会社が家具・小物類を購入して自身で行う場合、募集時の家具・小物類の搬入や成約後の搬出に伴う手間、在庫の保管場所など様々な問題があり、賃貸募集時に取り組むハードルは高いです。
しかし、3か月以上空室の物件がホームステージングの実施だけで1か月で成約したり、1か月以上空室の物件がホームステージングの実施だけで3日で成約したりというのは、珍しいことではありません。私は不動産オーナー様の空室期間を最小化させるため、賃貸募集をお任せいただいた際は手間を惜しまず実施します。
また、新築分譲マンションのように本格的なホームステージングでなくても、以下のようなポイントを押さえれば充分に効果が出ます。
【ホームステージングのポイント】
①照明器具(シーリングライト)
内見時に”明かり”は非常に重要なのですが、意外と照明器具が付いていない、そもそも通電されていないという物件が少なからず見かけます。
内見はお部屋に入室して数秒で、成約するかしないかの大きな流れが決まります。人は直感で「なんか良い」「なんかピンと来ない」と判断し、その後は自分の直感を正当化するための理由付けしていくことがほとんどです。つまり、”明かり”がないというのは、物件が暗い印象となり、大きなイメージダウンに繋がってしまいます。
インターネットで探せば4,000円前後でLEDのシーリングライトが購入できますので、必ず設置し、通電も忘れないように手配しておきましょう。
②ベッド
生活する上で最も大きな家具となり、特に1Kやワンルームではお部屋内の配置に最も影響を与えるため、設置することでお部屋の広さがどのくらいなのか、どのような家具の配置になるのかイメージが湧きやすくなります。
しかし、本物のベッドを搬入出・保管するのは大変なので、私は「エアーベッド（電動ポンプ内蔵のもの）」を使用しています。普段は空気を抜いて折り畳み、大きな袋に入れておけば持ち運びできます。使用する際には物件現地で電源を入れれば1分半ほどで通常のベッドサイズに膨らみ、カバーを掛ければ見た目は普通のベッドと同じになります。1万円以下で購入でき、単身用の物件ではシングルベッドサイズ、1LDK以上ではダブルベッドサイズがオススメです。
③生活に使用する小物
例えば、食器やタオル、トイレットペーパーなど、実際に生活で使用するものです。これらを設置することで、空室の殺風景な雰囲気に彩も加えられ、より生活のイメージが湧きやすくなります。
④観葉植物(フェイクグリーン)
普段の生活に使用することは多くありませんが、お部屋内の雰囲気を格段に良くしてくれます。新築分譲マンションのホームステージングを見ると必ず設置されています。人で例えると①〜③は生きる上で不可欠な食事、観葉植物は服や化粧、アクセサリーのようなイメージとなります。本物の植物は搬入出やメンテナンスが大変なので、フェイクグリーン(偽物)をオススメします。
また、お部屋探しをされる方が気にすることが多いのはキッチンやバスルーム、トイレといった「水回り」です。これらもホームステージングを実施することで印象が格段に良くなります。参考までに以下の写真をご覧ください。
以上のホームステージングを実施するだけでも充分に効果が発揮されます。私が賃貸募集をお任せいただいた際にはこれらはすべて別途費用無しで実施しています。本来は賃貸管理会社が積極的にホームステージングを実施して、空室期間を減らすために努める姿が理想的であると考えています。
もし家主自身で手配される際は、ご覧いただいた写真に写っている単身用のグッズであれば5万円前後で揃えられ、シーリングライトとベッドを除き、すべてIKEAで購入できます。少しの手間で大きな効果を期待できます。まずは小さな小物からで構いませんので、ぜひ取り組んでみましょう。
早期成約の手法は様々ありますが、同時に賃貸トラブルで悩まないためにも様々なリスク対策の手法がありますので、一つずつ着手して健全な賃貸経営に活かしましょう。
ご愛読いただきありがとうございました。
