賃貸管理会社の家賃集金の極意を公開！

「家賃滞納」というのは、不動産オーナーが頭を抱える賃貸トラブルの一つです。
私は賃貸管理を受託して家賃の集金代行を行ったり、滞納連絡があった世帯へ督促を行ったりしていますが、過去に家賃が数か月に渡り回収できず、訴訟になったというケースは一度もありません。

しかし、世の中には数か月も滞納状態が続いて訴訟となったり、督促の対応が悪く借主を怒らせてしまい、弁護士に依頼して立退き交渉に至ったりするケースもあり、集金の管理や督促の方法によって結果はまるで異なります。

今回は家賃保証会社に加入していない場合の集金・督促のテクニックをご紹介します。
滞納が発生してからの順番毎にお伝えしていきます。

①入金締切日の翌日

とても重要なことは、締め日を1日でも過ぎたら連絡をすることです。
例えば、月末締めであれば、翌月の1日です。

「少し様子を見よう」と数日経ってから連絡する賃貸管理会社や家主が多く、そもそも締め日を過ぎても数日間確認していないという場合があります。
中には全く入金状況を確認せず、気付いたら半年間も滞納状態だったという相談も受けたことがあります。

家賃滞納のほとんどは「うっかり忘れ」です。
いきなり「家賃が入っていないので払ってください！」と連絡するのは避け、以下のようにまずは相手の状況を配慮しながら入金されていない”事実”だけを伝えましょう。

大体は「すっかり忘れていたのですぐ振り込みます」とすぐに解決します。
滞納して何日間も放置することが続いてしまうと、「あの会社（家主）はルーズだ」と認識されてしまい、家賃滞納以外にも様々なトラブルの要因になることがあるため注意しましょう。

②入金締切日から3日が経過

電話やメール、ショートメール、訪問、手紙など、考えられる全ての連絡手段を試しましょう。

よく「連絡が繋がらない」と頭を抱えるケースの多くは、一つの手段のみでしか連絡していないことが多いです。
また、しばらく連絡が繋がらずに安否確認で室内へ立ち入りを行う際、あらゆる手段で連絡を取ったという証拠や記録が必要になります。

もし、連絡が繋がったが仕事や家庭の事情で払えないことが分かった場合には、以下のような対応を行います。

仕事の事情

例えば、職を失った、給料が大幅に減給されたなどの場合は、何か行政や保険による救済措置がないか調べて、見つけたらその方法を教えてあげましょう。
2020年は新型コロナウィルスの蔓延により仕事に影響の出た人は多く、行政から家賃補助や無利息での借り入れなど救済措置が提供され、家賃滞納を防げたケースがあります。

本人の怪我や入院

この場合も上記の対応を検討しますが、もしお金の問題ではなく「振込に行けない」など物理的な問題だった場合は、まずは借主本人に連帯保証人に立て替えてもらえないかなど相談してみましょう。

家庭の事情

例えば、親族の不幸や本人の責任ではない急な出費で支払いが困難になった場合は、合意書を締結して支払い猶予や分割払いを提案することを検討します。

滞納の原因が本人の不可抗力によるものだった場合、借主本人の心には「申し訳ない」という気持ちが必ずあります。

出来る限り協力する姿勢を示すことで信頼関係に繋がりますので、それ以降の家賃滞納は発生しなくなり、その他の賃貸トラブルも発生する確率が格段に減ります。

③-1　入金締切日から1週間連絡が取れない

1週間以上も連絡が取れない場合は督促や支払いの連絡ではなく、安否確認として連帯保証人に連絡します。

家賃滞納のことを連帯保証人に知られるのが嫌な借主もいますので、逆上して家賃を払ってくれなくなることがあります。
また、連帯保証人は親族の場合がほとんどですが、「家賃を払ってもらうよう言ってもらえませんか？」と伝えるより、以下のように伝えた方が協力的になってくれます。

「なんか不動産会社から家賃を払ってくれって連絡があったよ」と言われるより、「なんか安否確認で連絡来て、すごく心配してたけど大丈夫？」と言われた方が、罪悪感から謝罪の連絡とともに家賃を払ってくれる場合が多いです。

③-2　嘘をつく、または悪質な場合

「今日中に払います」「10日が給料日なので、10日に払います」と言っていたのに入金がなく、連絡したら「今日中に・・・」と言うのに払ってくれない場合や、
「うちも生活が大変なんだから落ち着くまで待ってくれよ！」などと逆上する場合は、連帯保証人に連絡しましょう。

この場合の大事なポイントは、まずは連帯保証人に請求するのではなく、どうやったら借主本人が払ってくれるか連帯保証人に相談することです。
連帯保証人も払いたくないというのが本音なので、「〇〇さんが払ってくれないので、連帯保証人のあなたが払ってください！」と連絡してしまうと非協力的になり、喧嘩になることもありますので、以下のように伝えます。

連帯保証人は借主の性格や状況、弱みを知っていることが多いので、何とか借主本人に払わせようと協力的に動いてくれます。
また、本人がそれでも支払わない場合も、「自分がいくら言ってもダメだったので、今月分は私が代わりに払っておきます・・・」と払ってくれる場合が多いです。

④借主・連帯保証人ともにダメだった場合

上記の対応でも回収できなかったことはありませんが、もし失敗した場合は1か月分を支払い猶予、または分割で提案します。
それでもダメだった場合は弁護士に依頼して示談交渉や法的手段を取りますが、その弁護士費用や立退きに掛かる費用を考えたら多少の猶予や分割の方が経済損失は抑えられるからです。

もし連帯保証人から連絡しても全く繋がらない場合

もし入金締切日の翌日から10日間以上も連絡が取れない場合は、室内で死亡している、または夜逃げしているリスクがありますので、職場に連絡しましょう。

その際、「〇〇さんが家賃を払ってくれなくて」と連絡するのは避け、以下のように伝えれば、出社しているかどうかは教えてもらえることが多いです。

職場が教えてくれない、または「実は無断欠勤が続いていて・・・」という場合は、安否確認のために警察同行の上で室内へ立ち入りしましょう。
その際、後から不法侵入と言われないために様々な方法で連絡を取った履歴を残し、郵便ポストのチラシや手紙が抜き取られていないことを確認してから警察を呼びましょう。

賃貸管理は未然防止が一番の対策

ここまでは家賃滞納の督促に関してお伝えしましたが、督促業務は労力が掛かりますし、そもそも約束を守ってもらえる状況を作ることが重要です。

そのためには、内見時や申込時に書類や人柄をチェックし、「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」を徹底しておけば、悪質な滞納者の多くは避けることができます。
参考記事はこちらです。

入居審査時の確認事項①書類
賃貸トラブルの予防に必須な「定期借家契約」とは？

加えて、「家賃保証会社」への加入を契約の必須条件にしておけば、滞納家賃や立退きに掛かる費用は家賃保証会社が代わりに負担してくれます。
参考記事はこちらです。

「家賃債務保証業者の提供する保証」と「協議」

家賃集金管理を行うにあたっては、面談や契約方法などの「予防」と、相手の気持ちを尊重した「伝え方」が非常に重要です。
しかし、家主自身がこのような対応をすることは大変だと思いますので、自主管理の場合は賃貸管理会社の管理内容を確認して、管理を任せることも検討しましょう。

ご愛読いただきありがとうございました。