賃貸オーナーが賃貸募集や賃貸管理を依頼するということは、大切な資産を任せるということになりますので、新しく関わる不動産会社がいた場合は、本当に安心して任せられるのか知りたいところです。
なぜなら、
・集金代行していた賃料を持ち逃げされた
・サブリース（マスターリース）の賃料を払ってくれなくなった
・契約が成立したのに契約金を引き渡してくれない
といった悪質なトラブルが発生し、頭を悩ませている賃貸オーナーが少なからずいらっしゃるのが実態で、私も過去に複数件ご相談を受けたことがあります。
しかし、安心できる賃貸管理会社なのかどうか、どうやって調べたらいいのか分からないという声が非常に多いです。
賃貸管理会社の探し方と選び方はこちらの記事で紹介しています。
賃貸管理会社の探し方はどうすればいいの？
優良な賃貸管理会社の選び方のポイントは？
今回は、別の視点での判断基準をお伝えします。
①宅地建物取引業免許の「更新回数」
不動産会社の実力は一旦抜きにして、安心度を図る一つの指針は不動産会社の「免許番号」にあるカッコ書きの中の数字です。
カッコの中に記載のある数字は免許の「更新回数」となりますので、一目で不動産業をどのくらい営んでいるか判断できます。
免許番号を調べるには、以下の2通りがあります。
ホームページの会社概要を見る
どの不動産会社もホームページの会社概要に免許番号は記載していますが、もしホームページの会社概要に免許番号の記載がない、またはホームページすらないという場合は、安心度が高いとは言えません。
例えば、当社の会社概要はこちらです。
この赤丸の部分が宅建業の免許を更新した回数となります。最初に宅建業の免許を取得すると「1」からスタートし、「5年毎」に更新となります。
※1995年（平成7年）以前は「3年毎」です。
当社は1980年に宅建業の免許を取得し、1980年から1998年まで6回更新、1998年から4回更新しましたので、「1（初期）＋10回更新」で「11」となっています。（2021年時点）
また、宅建業の免許には基本的に
①事務所が1つの都道府県内のみ→ 都道府県知事
②事務所が複数の都道府県にある → 国土交通大臣
の2種類があります。
ただし、当初は1つの都道府県のみで経営していたが、途中から都道府県をまたいで店舗展開した場合は「国土交通大臣」の免許に変わり、更新回数が少ない状態になっている可能性があります。
その場合は会社概要を見て創業時期を確認する必要がありますが、多店舗展開の場合は地域への密着性が低い場合がありますので検討が必要です。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
国土交通省では「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を公開していますので、誰でも宅建業者を検索することもできます。
ホームページの免許番号が一致しているか念のため確認するのも一考です。
更新回数は何回だと安心できるの？
根も葉もないことですが、更新回数が「〇回なら安心できる」という答えはありません。
ただし、一つの指標になることは間違いないので、都道府県知事免許を例として相対的な傾向をお伝えします。
〇〇知事免許（1）
経済産業省によると、起業から5年後の生存率は約40％とされていますので、不動産会社にも単純に当てはめて考えると、更新を1度も迎えることなく半分以上が倒産すると考えられます。
創業期は売上が安定しない場合が多いので、業績悪化による集金家賃の未払いや、賃借人との強引な契約締結、資金繰りがうまくいかず倒産など、様々なリスクが発生する可能性もありますので、慎重に判断しましょう。
〇〇知事免許（2）
起業から10年後の生存率は約25％とされていますので、40％（起業から5年後）から考えると、5年以上10年未満では10社中1.5社が廃業となります。（2）になると安心感はずいぶん増しますが、まだ安心しきれないのが本音です。
しかし、賃貸管理会社は管理戸数が増えてきて会社の売上も安定してきている頃なので、「管理受託の戸数」をヒアリングし、100戸以上の不動産会社であれば一定の安心感はあると思います。あとは不動産業者の雰囲気や強みを見比べて判断してみましょう。
〇〇知事免許（3）以上
不動産業者としては安定期に入っていますので、安心して任せられる可能性が高くなります。
ただし、経営が安定している可能性が高いというだけで、安心して任せられるか、責任を持って募集活動や賃貸管理を行ってもらえるかは別の話となりますので注意しましょう。
〇〇知事免許（10）以上
良くも悪くも「昔ながら」な不動産業者が非常に多くなります。地場の不動産業者が多いので、地元の目がある分悪質な行動はしませんが、現状維持に執着するケースが多く、新しい取り組みや発想、提案は期待できない可能性が高いです。
しかし、中には経営者の交代や幹部候補の人間が新しい取り組みを実施しているケースもあり、その上では業界での立ち位置や資本力から加速度的に発展する可能性も秘めていますので、まずはホームページを見てから考えましょう。
②賃貸住宅管理業免許の有無
以前は賃貸管理業を営む上では宅建業（賃貸借の媒介・代理など）のように免許は不要でしたが、2021年6月15日に施行された「賃貸住宅管理業法」により、管理戸数が200戸を超える賃貸管理会社は国交省に登録が必要となりました。
施行前から賃貸管理業を営んでいた場合は、経過措置として2022年6月14日までは登録が不要ですが、2022年6月15日以降は必須となりますので、各社登録に向けて準備しています。
ちなみに、「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で賃貸住宅管理業者も検索することができます。
もし登録がされておらず、「御社が抱えている賃貸管理は何戸くらいありますか？」とヒアリングして201戸以上と答えた場合、「登録はいつ頃を予定しているんですか？」と更に質問し、よく分かっていない様子の場合は危険なため避けましょう。
③処分の検索
不動産会社は宅建業法に違反した場合、都道府県知事や国土交通大臣から「指示処分」や「監督処分」などを下されるケースがあります。
それらの直近5年間の履歴を「ネガティブ情報等検索サイト」で国交省が開示しています。
すぐに検索できるため、大事な決断をする前に念のため検索しておきましょう。
良い賃貸管理会社と付き合うことが成功のカギ
賃貸マンション・賃貸アパートの持つポテンシャルを最大限発揮し、賃貸経営全体を適正化させることが成功の大きな要ですが、そのためには色々とアドバイスをしたり、一緒に考えたり、各方面の専門家と協力しながら進めてくれたりする「賃貸管理会社」の協力が不可欠です。
ごく一部ですが、私の賃貸募集のテクニックや賃貸管理で重要な手法などを様々紹介していますので、ぜひ各ページやブログをご一読していただき、賃貸経営にお役立てください。
ご愛読いただきありがとうございました。
