今回は、約6年前に携わった老朽アパートの建て替え事例を紹介します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「空室対策事例～品川区6戸一棟アパート～」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
当時ご相談いただいたのは、「老朽化したアパートを建て替えたいが、どのような間取りにすればよいのか分からない」という内容でした。
その際、私がおすすめしたのが2DKです。
現在でも、特に品川区や目黒区などの城南エリアでは、2DKが非常に安定した間取りであると考えています。
建て替え時に採用されたプラン
オーナー様の建物は、それまでワンルームや1Kが中心でした。
そのため、いきなり2DKに振り切ることには不安があり、
・片側を広めの2LDK
・反対側をコンパクトな1LDK
という構成で、全6戸の建物を建築することになりました。
募集を開始すると、2LDKは数日で満室となり、多くのお問い合わせをいただきました。
一方、1LDKは満室になるまで約1か月かかりました。
現在は竣工から約4年が経過していますが、2LDKの1世帯だけが入れ替わっただけで、それ以外の方は新築時から継続して入居されています。
非常に安定した運営ができている事例です。
なぜ2DKをおすすめするのか
20～30年前はワンルームや1Kの供給が中心でした。
その後、大手建築会社を中心に1LDKが数多く供給されるようになりました。
そして、この十数年間で1LDKが大幅に増えた結果、現在では供給過多になりつつあります。
比較的新しい建物でも、1LDKの空室が目立つケースが少なくありません。
2LDK・3LDKは購入による退去リスクがある
それでは、さらに広い2LDKや3LDKが良いかというと、今度は購入による早期の退去リスクが大きくなります。
ファミリー層は、いずれ同じような広さのマンションを購入し、退去してしまうケースも多いからです。
その点、2DKは大きすぎず、小さすぎず、ちょうど中間に位置するバランスの良い間取りだと思います。
将来を考えると広めの部屋が有利
満室時の収支だけを見ると、小さな部屋をたくさん作った方が収益性は高く見えます。
しかし、少子高齢化や人口減少を考えると、今後は一人当たりの住空間は広くなっていく可能性があります。
20㎡以下のコンパクトな1Kやワンルームよりも、少しゆとりのある部屋が選ばれる時代になるかもしれません。
そう考えると、長期的には広めの住戸の方が安定すると考えています。
2DK最大の魅力は汎用性の高さ
2DKの最大のメリットは、使い方の自由度です。
【寝室を分けて使う】
ダイニングスペースで食事をし、2部屋をそれぞれ寝室として利用できます。
【1LDKのように使う】
ダイニング（DK）と居室を繋げてLDKとして利用し、もう一つの居室を寝室として利用できます。
【テレワークにも対応できる】
一部屋を寝室として利用し、もう一部屋を仕事部屋として利用できます。
夫婦ともにテレワークの場合には、それぞれの仕事部屋として利用することも可能です。
【単身者にも需要がある】
単身の方でも、ダイニング・寝室・収納兼趣味部屋というような使い方ができます。
つまり、2DKはさまざまなライフスタイルに対応できるため、幅広いニーズを取り込むことができるのです。
平均居住期間も長くなりやすい
単身向け物件の平均居住期間は2～3年程度と言われています。
一方、ファミリータイプでは5～6年程度と言われており、平均居住年数は伸びる傾向があります。
ちなみに、以下の統計調査によると、全国平均で単身3年3か月、ファミリーは5年1か月となっています。
（出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会｜第26回賃貸住宅市場景況感調査）
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入退去のたびに、
空室損失
原状回復費用
募集費用
などが発生します。
そうした細かなコストを考えると、2DKなどの広めの住戸の方が長期的には安定しやすいと考えています。
建築費にもメリットがある
例えば20㎡のワンルームを2戸作る場合、ユニットバスやキッチン、給湯器などは全て2台必要になります。
しかし、40㎡の2DKであれば、それぞれ1台で済みます。
つまり、面積が倍になったからといって建築費も倍になるわけではありません。
設備数が減ることで、全体の建築費を抑えやすくなるというメリットがあります。
それはローン返済や長期収支にも大きく影響してきます。
間取り以上に大切なのは生活のイメージ
ただし、2DKにすれば必ず成功するというわけではありません。
一番危険なのは、建築会社や設計士に任せきりにしてしまうことです。
例えば、
ベッドはどこに置くのか
ダイニングテーブルは置けるか
テレワーク用デスクは配置できるか
ソファはどのサイズが置けるか
引き戸の方が使いやすくないか
など、実際の生活を想定した検討が非常に重要になります。
単に「2DKだから大丈夫」ではなく、家具配置や生活動線まで考えて設計することが成功のポイントになります。
まとめ｜城南エリアの建て替えでは2DKも有力な選択肢
品川区や目黒区などの城南エリアで賃貸住宅を建て替える場合、2DKは非常に有力な選択肢の一つだと考えています。
2DKには、
1LDKより供給過多になりにくい
2LDKや3LDKより購入による退去リスクが低い
単身者、夫婦、ファミリー、テレワーク世帯など幅広い需要を取り込める
平均居住期間が長く、空室リスクを抑えやすい
設備数を抑えられるため建築費を抑制しやすい
といった特徴があります。
また、建て替えで最も重要なのは、間取りの種類だけではありません。
ベッド、ダイニングテーブル、ソファ、テレワーク用デスクなどの家具配置まで想定し、「実際に住んだ時の生活」をイメージしながら設計することが重要です。
建築会社や設計士に任せきりにするのではなく、生活動線や家具配置まで含めて検討することで、長期間安定して運営できる賃貸住宅につながります。
実際に、今回紹介した建て替え事例でも、2LDKタイプは募集開始から数日で満室となり、竣工から約4年経過した現在も、ほとんど退去が発生していない安定した運営が続いています。
建て替えを検討されている方は、1LDKや2LDKだけでなく、2DKという選択肢も含めて検討してみてはいかがでしょうか。
