既存の建物の賃貸借契約では、多くが「普通借家」となっています。
その場合、将来的に建て替えをはじめ賃借人に退去をお願いする際、万が一弁護士の介入する紛争や裁判になった際に最も重要な観点となるのが「正当事由」です。
正当事由については、宅建をはじめ学ぶ機会の少ないものですが、賃貸管理の実務やオーナーさんとしては必ず知っておいた方が良い内容であり、より定期借家契約のありがたみを感じる内容です。
今回は普通借家契約における更新拒絶や立ち退き交渉で重要となる「正当事由」について解説します。
本記事は、当社YouTubeチャンネルで公開している
「正当事由」
という動画の内容を、文字で整理したものです。
正当事由の基本的な位置づけ
正当事由とは、オーナー側から更新拒絶をして退去を求める場合や、契約期間中であっても、オーナー側から解約・解除を申し出る場合に、借主に対して法的に適法な形で退去してもらうために必要となる要件です。
一定の強制力を持たせるためには、この正当事由が不可欠となります。
ただし、正当事由については、法律上、オーナー側にとって非常に厳しい基準が設けられています。
仮に、「正当事由を十分に満たしている」と思うケースであっても、裁判例を見る限り、借主に対して強制的な退去が認められる事案は決して多くありません。
しかし、正当事由の内部構造や考え方を理解しているかどうかによって、
・借主との交渉
・相手方に弁護士が付いた場合の協議
・裁判に至った場合の主張の組み立て
において、大きな差が生じます。
必要度の比較
正当事由において、最も重要な考え方が「必要度の比較」です。
正当事由は、オーナー側が一方的に100％満たしていれば足りるものではありません。
たとえオーナー側に100％の必要度があったとしても、借主側にも同程度の必要度がある場合には、正当事由は認められにくくなります。
反対に、オーナー側にほとんど必要性がないにもかかわらず退去を求め、借主側に極めて高い必要度がある場合には、交渉の余地はほとんどありません。
このように、正当事由は、双方の事情を比較して判断されます。
どちらの必要度がどの程度強いのかを、天秤にかけるように評価していくのです。
オーナー側の必要度の具体例
例えば、オーナーが自ら使用する予定もなく、投資目的で所有し、家賃収入を得るためだけの物件である場合には、オーナー側の必要度は低く評価される傾向にあります。
一方で、オーナーやその親族に介護が必要で、そのために対象の物件を強く必要とする事情がある場合には、評価が大きく異なります。
車椅子対応のバリアフリー化や、室内への手すり設置など、介護のための設備を整える必要が生じた場合、他者が所有する賃貸物件でそのような改修を行うのは困難なので、対象物件を必要とする事情は強くなることが多いです。
借主側の必要度とその評価
借主が物件を単なる物置として使用している場合や、セカンドハウスとして利用している場合には、必要度は比較的低く評価されます。
一方で、借主が高齢であり、他に引っ越し先が見つからない場合などは、必要度が高く評価されます。
また、特に問題となりやすいのが店舗物件です。
飲食店などの場合、立地そのものに集客力があり、場所に固定客がついていることがあります。
そのため、移転した結果、売上が著しく減少するおそれがある場合には、借主の必要度は非常に高く評価されます。
代替物件の有無という判断要素
借主の必要度を判断する際、重要な要素となるのが「代替物件の有無」です。
例えば、店舗ビル内で隣の区画に移転できる場合、その区画は代替物件となり得ます。
また、一般的なワンルームで、近隣に同様の物件が多数存在する場合にも、代替物件があると評価されます。
代替物件がある場合は借主の必要度が低くなりますが、反対に代替物件がほとんど見つからないような場合は、借主の必要度が高くなります。
これまでの経緯・その他の判断要素
入居して間もない場合に退去を求めるのは酷であると判断されやすくなります。
一方、10年、20年と長期間居住している場合には、必要度が相対的に低下することもあります。
また、賃料滞納が断続的に発生している場合には、オーナー側の正当事由が強まる一因となります。
他の入居状況
他の入居者がすでに退去しており、残っているのが一人だけといった場合には、オーナー側の正当事由は高まりやすくなります。
反対に、満室の状態では特段の事情がない限りは、この項目が弱くなりますので、集合住宅の場合はまずは任意の交渉で立退きを進めていくことで、空室率が高まるほど正当事由が補完されていくようになります。
建物の老朽化
築年数が浅く老朽化が進んでいない建物では、正当事由は認められにくくなります。
一方で、築60年の木造建物などで、専門家による調査の結果、倒壊の危険性が指摘されているような場合には、正当事由は大きく高まります。
ちなみに、朽廃（きゅうはい）と言われる状態になると賃貸借契約は終了することになっています。
しかし、見た目はボロボロでも朽廃が認められるケースは極めて少ないため、老朽化は正当事由を考えるうえでの一要素にしかならないこととなります。
正当事由と立退料の関係
正当事由が一定程度認められるものの、100％とまでは評価されない場合、不足部分を金銭で補うという考え方があります。これが立退料です。
立退料は、単なる引っ越し費用ではなく、正当事由を補完するための金銭であるという点を理解することが重要です。
しかし、立退料という言葉は、実務上は新居の契約金や引っ越し費用、その他退去を促進するために積み増しする金銭の総称として使われることが多いです。
おわりに
これらを見ていくと、裁判に至った際に争いの対象となる正当事由が多岐にわたり、簡単には認められなさそうなことを感じていただけたと思います。
それを踏まえたうえで、立ち退きは、あくまで双方の合意によって成立するものです。
そのため、日頃から借主との関係性を良好に保ち、いきなり強硬な手段を取るのではなく、誠意をもって説明し、協力をお願いする姿勢が重要になります。
正当事由は決して都合よく使えるものではありませんが、オーナーや管理会社としては、最終的に立退き交渉がうまく行かなかった場合の事態を想定するには必要な知識なので、ぜひ今回の内容は覚えておいていただけたらと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
