賃貸経営を行う上で、できる限り発生してほしくないものが「家賃滞納」ですが、その多くは単なる「うっかり忘れ」によるもので、連絡をすればすぐにお支払いいただけるケースが非常に多いです。
保証会社にご加入いただいていれば、家賃滞納のリスクは極めて低いと言えます。
しかし、中には保証会社を利用せず連帯保証人が付いているものの、その連帯保証人の協力がなかなか得られず、滞納家賃が膨らんでしまい、お部屋を明け渡してもらう方向へ進まざるを得ないケースもあります。
私自身も、以前の管理会社から引き継いだ案件の中で、当初は問題なかったものの、次第に家賃の支払いが遅れがちになり、最終的には強制執行にまで至ったケースがあります。
そのような経験を踏まえ、家賃滞納が発生してから強制執行に至るまでの全体像について解説します。
家賃滞納発生
概ね滞納家賃が3か月程度溜まった時点で次のステップへ進みます。
保証会社に加入している場合も同様です。
なお、契約書の中には、例えば「１か月（または2か月）滞納した場合は、契約を解除できる」といった条文が記載されていることがあります。
しかし、必ずしもその通りに契約解除ができるかというと、実際はそうではありません。
基礎知識：信頼関係の破壊
契約を解除するためには、「信頼関係の破壊」が必要です。
賃貸借契約は、貸主と借主が相互の信頼関係を前提として、「貸します」「借ります」という関係を築いていることが原則です。
この信頼関係が破壊されたと判断される状況に至った場合に、初めて契約解除が認められるという考え方になります。
したがって、契約条項の記載だけで判断されるのではなく、実際の裁判例などを踏まえた判断がなされます。
一般的には、滞納家賃が3か月分になったときに、信頼関係が破壊されたと判断される目安になっています。
解除通知
3か月分を滞納した段階で、まずは解除の通知を行います。
この際、念のため督促も同時に行うことも通例です。
通知文の内容としては、「家賃が3か月分お支払いされておりませんので、本書が到着してから1週間以内に滞納分全額をお支払いください。もしお支払いいただけない場合には、今回の賃貸借契約を解除します」といったものです。
書面は「内容証明郵便」で送付するのが一般的です。
実務上、3か月程度滞納されている方から「すみませんでした。すぐにお支払いします」と対応されるケースはほとんどありません。
ほとんどはそのまま1週間が経過して、訴訟に発展します。
訴訟
大家さんが自ら訴訟することも法律上は可能ですが、一般的には解除通知の段階から弁護士に代理委任することが一般的です。
家賃滞納に関する訴訟は、他の訴訟と比較すると、非常にスムーズに進む傾向があります。
裁判では、こちら側が正しいという主張と、相手側が正しいという主張がぶつかり、裁判中に和解に至るか、和解に至らなければ裁判官が判決を下して、決着を付けます。
訴訟例①：賃料増減額交渉
賃貸業界で稀に起こるものには、「家賃の増減額に関する訴訟」があります。
例えば、大家側としては家賃を上げたいと考えている一方で、借主が「それは受け入れられない」と主張する場合、大家側は妥当だと思う家賃を主張し、借主側は自らが妥当だと思う家賃を主張します。
これには正解がないので、どちらが正しいのかを明確に判断することが難しいため、和解または判決に結果をゆだねることになります。
訴訟例②：立退き交渉
例えば、「建て替えしたいので退去してほしい」という交渉を行う場合、多くは交渉によって解決することが多いですが、中には「どうしても退去したくない」という方もいます。
そのような場合には、裁判を通じて、立退料を〇〇円支払うことで退去しなさいという判決が出る場合や、そもそも立退き自体が認められないという判決が出る場合もあります。
このように、賃料増減額や立ち退きは、正解がなく、お互いの主張がぶつかり合うため「どこが妥当なのか」という点について争う余地がありますが、家賃の滞納については、滞納している事実さえ立証すれば争う余地がほとんどありません。
したがって、他の訴訟に比べると円滑に進んでいきますが、それでも6～9か月程度はかかってしまいます。
また、この間に家賃が払われることは極めて少ない印象があります。
判決
6～9か月の裁判を経て、ようやく「明け渡しなさい」という判決が下されることになります。
そして、相手方が裁判の判決を受けて、「分かりました。判決に従って明け渡します」と応じてくれればよいのですが、実務上は、判決が出た後であっても、なお明け渡してくれないケースが非常に多く見られます。
そのような場合には、強制的に退去してもらうという手続に進むことになります。
ここで少し疑問が生じる点として、「3か月経過した段階で内容証明郵便を相手方に送付し、それに対して何の反論もないのであれば、大家が自ら荷物をすべて強制的に搬出し、鍵を交換してしまえばよいのではないか」と考える方もいらっしゃると思います。
（私も、感情としては同じ気持ちです）
また、「すでに判決が出ており、明け渡しなさいという判断が裁判所によって示されているのであれば、その段階で相手方が何も協力しない場合には、荷物をすべて搬出して鍵を交換してしまえばよいのではないか」と感じる方も少なくないと思います。
しかしながら、これは絶対に行ってはならない行為です。
基礎知識：自力救済
日本は法治国家なので、司法手続きに頼らず、自力で自己の権利を実現することは、違法行為となります。
このような行為を行ってしまうと、実際にトラブルになるかどうかは別としても、犯罪行為になってしまうため、司法の力を借り、適正な手続きを踏んだうえで、強制的に明け渡してもらう必要があります。
強制執行・断行
裁判で決まった内容を強制的に実行してもらうために、まずは強制執行の申立てを行います。
その後、実際に室内の荷物をすべて搬出し、鍵を交換し、明け渡しを完了させる「断行（だんこう）」に至るまでには、本文執筆時点ではおおむね2か月程度かかると言われています。
催告
強制執行の申立てを行うと、いきなり断行に進むわけではなく、「催告」という手続があります。
催告には、裁判所の執行官や、実際に荷物を搬出し処分を行う業者（執行会社）が現地に来ます。
執行会社はその場で室内を確認し、すべての荷物を処分した場合にどの程度の費用がかかるのか見積りします。
その一方で、執行官は「公示書（こうじしょ）」という書面を玄関先に貼り付けていきます。
公示書には、「〇年〇月〇日（強制執行実施予定日）に強制執行を実施する。」「この公示書を損壊した者は、刑罰に処せられる。」といったことが書かれています。
そして、公示書に記載された期日になっても明け渡しが行われない場合は、断行となります。
ちなみに、これは人が実際に住んでいる、または住んでいそうな形跡がある場合の一般的な流れです。
即時断行
その一方で、中には夜逃げのような状態で、明らかに人が住んでいる形跡がないケースもあります。
そのような場合には、「即時断行」といって、執行官が「本日強制執行を実施します。」と判断を下すことがあります。略語で「即断（そくだん）」とも言います。
そうなると、執行会社が急遽トラックを手配し、荷物を次々と搬出していきます。（同日に荷物搬出に着手できない、または完了できない場合もあります。）
鍵屋が来て鍵交換を行う場合もありますし、管理会社が鍵交換を行う場合もあります。
こうして、明け渡しが完了していきます。
大家さんの大きなリスク
大家さんにとって本当に恐ろしいのは、家賃滞納が始まってから、この断行が終了するまでの期間です。
この期間は、少なく見積もっても滞納3か月、訴訟6か月、強制執行まで2か月（短い場合もあります）で、合計すると11か月、つまり約1年分の家賃収入が得られない状況になってしまいます。
また、弁護士に委任した場合は弁護士費用、裁判にかかる費用、強制執行の費用（産廃処分や鍵交換等）も発生します。
断行時に作業を行う執行会社は、一般的な産業廃棄物処理業者と比べて業務内容が特殊であるため、費用も高額になりがちです。
その結果、得られるはずの家賃収入が入らないことに加えて、多額の支出が生じるので、まさに踏んだり蹴ったりの状況です。
リスク回避：家賃保証会社
これらのリスクを回避できるのが保証会社です。
現在では、家賃保証会社への加入率は賃貸借契約全体の8～9割程度で、弊社は借主が大手法人でない限りは、原則として必ず保証会社に加入してもらっています。
一般的な保証会社であれば賃料24か月分まで保証してくれます。
そのため、家賃滞納に関する訴訟にかかる期間を考えると、ほぼその期間をカバーしてくれる形になります。
ちなみに、保証会社ごとに契約内容をしっかり確認していただく必要があります。
「賃料24か月分」の保証に弁護士費用や訴訟費用も含まれているケースがありますので、別枠で保証してくれる内容が理想的です。
弊社でお付き合いしている保証会社はそのような契約内容になっています。
以前の管理会社から引き継ぎ断行まで至った案件についても、たまたま同じ保証会社が付いており、家賃滞納分に加えて訴訟から強制執行に至るまでの費用についても、すべて保証会社が負担してくれました。
その結果、大家さんの負担は、明け渡し後のリフォーム費用のみとなり、最低限の支出で済んだケースでした。（室内は涙が出るほど汚かったですが・・・）
さいごに
家賃滞納はできる限り避けたい、発生してほしくない事態ではありますが、賃貸経営に携わる以上、家賃滞納に遭遇する可能性をゼロにすることはできません。
今回の内容を頭の片隅に入れておいていただくことで、いざそのような場面に直面した際にも、全体像をある程度イメージできるようになるかと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
