不動産オーナーには様々な不安がありますが、その中でも最も大きなインパクトとなるのが「相続」です。
自身の親族が亡くなって辛い中、待ち受けているのが「相続税」です。
亡くなった被相続人の保有していた資産によって掛からない場合もありますが、賃貸マンションを保有している場合は相続税が発生するケースが多いため、「将来、相続が発生したらどうしよう・・・相続税払えるかな・・・」と不安な方も多いです。
そんな時、目に入るのが「相続対策を行って相続税を減らしましょう！」という広告や記事等で、中には自身がお付き合いしている不動産会社に相談すると同じようなことを提案される場合もあります。
そして、内容を聞くと「相続税を3,000万円減らしてゼロにできる方法があります！」と具体的な提案を受け、「そんなに良い話があるのなら」と大きな決断をした数年後、大きな後悔をするケースがあります。
なぜ相続税がゼロになったのに大きな後悔をするのでしょうか？
相続税を圧縮できるカラクリ
相続税に焦点を当てた記事ではありませんので、ツッコミどころは多々ありますがざっくりとイメージだけお伝えします。
例えば、相続税を試算したところ3,000万円だったとします。
1億円の借金をして、相続税評価額7,000万円の不動産が購入できれば、
7,000万円－1億円＝▲3,000万円
となり、当初の相続税3,000万円と相殺されて、なんと相続税がゼロになります。
そのため、「不動産を買えば相続税がゼロにできます！」と提案が来て、「それなら良いかも！」と購入してしまう不動産オーナーは少なくありません。
相続対策で発生する本当のトラブルやリスク
では、相続対策で不動産を購入し、相続税をゼロにするという相続対策はとても魅力的に感じますが、実際のところどうなのでしょうか？
①近年の判例や法改正
上記のような投資用不動産を使って相続税を圧縮した事例で、近年納税者が敗訴した判例が出ました。
本記事を執筆した現在は弁論の再開で納税者敗訴の判決が覆る可能性も出てきているようですが、将来的に封じられる可能性もあります。
実際に「タワマン節税」や「節税保険」、「社団法人の活用」といった様々な相続対策が法改正によって封じられていっています。
②資金計画の崩れ
購入した途端に複数の部屋が退去してしまい、同じ金額で募集しても決まらず、長期空室と賃料減額によって収支がマイナスとなり、以前よりも収益減になることがあります。
また、購入してから防水や外壁の劣化が発覚し、大規模修繕によって多額の支出に繋がることもあります。
更に、「場所が良いので値崩れせず、相続発生後に売却すればマイナスになることはありません！」と言われて購入したのに、実際は大幅に値下げしないと売れなかったということもあります。
総合的に考えると「買わなければ良かった・・・」となることは珍しくありません。
③相続争いの発生
最も大きなリスクは「遺産分割トラブルの発生」です。
相続税がゼロになっても、受け取る相続財産が多い少ない、あれが欲しいこれがいらないと、相続人の間で喧嘩が発生し、裁判に発展するケースも少なくありません。
現金であれば均等に分ければ解決しますが、不動産は均等に分けることができません。
「共有」という方法もありますが、将来的な賃貸経営や売却にとって共有状態は避けた方が良いでしょう。
相続対策の３つの流れ
では、どのような相続対策が望ましいのでしょうか？
タイトルにもある通り、相続対策には基本となる3つの流れがあり、順番通りに検討していくことが重要です。
①遺産分割対策
誰にどの財産をどのくらい相続させるかを検討します。
相続人となる当事者の理解を得ることや、遺留分も考慮した遺産の分割の方法を検討し、遺言を作成していくことが好ましいです。
②納税対策
上記①のように遺産分割を行った場合、相続税はいくらになるのか試算します。
その上で、その相続税を現金で納付するのか、延納や物納も検討するのか、足りない分は相続人が借入をして納税するのかなど、どのように納税するのか検討します。
③節税対策
そして、最後に行うのが上記②の相続税を少しでも安くできないかの検討です。
非課税枠を最大限利用し、時には不動産の購入や生前贈与も実行していきます。
つまり、いきなり「③節税対策」を行うのは、結果的に良くなるケースもありますが、金銭面や人間関係の面でトラブルが生じる可能性があります。
しっかり順番を守って検討していった結果、不動産の購入という方法が好ましいのであれば、それは正しい対策になります。
まとめ
不動産業界には「相続税をゼロにできます！」「家賃保証するので安心です！」と魅力的に感じる誘い文句が多数あります。
ただ、それらの話は不動産オーナーのためではなく、残念ながら不動産業者に都合の良い提案であることがほとんどです。
一棟マンションを仲介すれば多額の仲介料が手に入りますし、中には信頼している仲間や士業が不動産業者からの紹介料（キックバック）目当てで提案してくることもあります。
適切な対策を行うためには、自身で知識を身に付けるとともに、利害関係のない第三者にも相談しながら進めていくことが重要です。
ご愛読いただきありがとうございました。
