品川目黒不動産管理株式会社 ソリューション事業部の三好貴大です。
前回は「約款解説：立入り」ということで、国土交通省のホームページで掲載されている「賃貸住宅標準契約書」を例として、第 16 条に記載されている物件への立入りについて解説を行いました。
不動産業者でも契約約款に記載されている一文がどのような意味で、そのような場面のトラブルを抑止するために記載され、どのような場面で用いられるのかを理解していないケースが非常に多いため、実務をイメージして第 17 条・第 18 条の解説を行います。
約款解説は今回が最終回となります。
第 17 条（家賃債務保証業者の提供する保証）
頭書（６）に記載する家賃債務保証業者の提供する保証を利用する場合には、家賃債務保証業者が提供する保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に当該保証を利用するために必要な手続を取らなければならない。
第 18 条（協議）
甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。
①家賃保証会社と連帯保証人
以前は賃貸借契約の際に「連帯保証人がいればいい」という考え方が一般的でした。
しかし、中には連帯保証人を頼める人がいないので契約ができないという人達もいて、そういった人達のために連帯保証人代行サービスとして始まったのが「家賃保証会社（家賃債務保証業者）」でした。
また、実務上では賃借人が家賃を払わないので連帯保証人に請求したのに、
「あいつも働いてるんだからあいつに払わせろ」
「息子とは絶縁したので、俺は保証しない」
と反論されてなかなか払ってくれないことや、
連帯保証人が亡くなって親族からも相続放棄されてしまい、新たな連帯保証人も見つけられないので無保証状態になってしまった、というケースなどもあります。
そこで、「だったら最初から家賃保証会社に加入してもらった方が話は早いじゃないか！」と普及が進みました。
さらに2020年4月1日に施行された民法大改正に伴い、連帯保証人との保証契約を締結する際、保証の「極度額」を設定しなければいけなくなりました。
例えば、「300万円まで保証する」「賃料24か月分まで保証する」といった具合です。
そうすると、今まではなんとなく
子：「家借りるから連帯保証人なって～」
親：「いいよ～印鑑証明書取っとくね。」
で済んだのが、
いざ保証契約の書面（連帯保証人引受承諾書、保証契約書など）を見ると、
親：「え、300万円も責任負うの？なんか嫌だな・・・」
と懸念されてしまう可能性もあったり、
万が一極度額の明記がされていないと保証契約自体は無効（最初からなかったものもしてみなされる）となるため、無保証状態になってしまったりと、様々面倒が発生します。
上記の経緯から家賃保証会社への加入を契約条件とするケースはさらに増えていき、私の体感としては東京都の城南エリアで取引されている賃貸借契約の8～9割は家賃保証会社への加入を契約条件としているように感じます。
②家賃保証会社は何をしてくれるの？
その名の通り、家賃滞納が発生した際は、借主に代わって家賃保証会社が家主に家賃を立て替えて払ってくれます。
その後、家賃保証会社から借主に対して滞納家賃を督促し、回収を図ります。
多くの家賃保証会社は、住居の場合は「総賃料（※）×24か月分」まで保証してくれるケースが一般的です。
※賃料や管理費、共益費、駐輪代など毎月掛かる月額料金の合計額です。
余談ですが、この24か月というのは、
・3か月滞納で訴訟
・3か月〜18か月（1年半）で判決
・3か月以内に強制執行
という流れを想定し、この最大値で設定しているという考えがあります。
また、重要なのは「家賃以外に何を保証してくれるのか？」ということです。
家賃保証会社は「家賃を保証します！」と謳っていますが、差別化として、
・更新料
・原状回復費用
・残地物処分費用
・裁判に掛かる費用
など、様々保証してくれる場合が多いです。
更に、元々保証内容に入っていなかったものでも、代理店である不動産業者と家賃保証会社の相談次第では、特約として新たな内容を保証してもらえることがあります。
当社では定期借家契約にも対応してもらうため、一部特約を追加していただいております。
③協議
賃貸借契約書では様々な項目を定めておりますが、どうしても記載のないイレギュラーな事態が発生することもあります。
その際はお互いに誠意をもって話し合い、解決していきましょうということが記載されています。
あとがき
これまで全17回を通して、賃貸借契約書の条文について解説してきました。
今回は国土交通省から公開されている基礎的な契約条文について説明しましたが、法改正や新たな判決にも対応して改定していかなければいけません。
また、法改正というのは裁判による判例や社会問題などを反映して改正されていきますが、
賃貸トラブルのほとんどは裁判にならず、家主や不動産業者が頭を抱えながら対応したり、弁護士が示談に持ち込んだりして解決しています。
つまり、裁判になるような大きなトラブルを未然に防止することは重要ですが、もっと大事なことは小さなトラブルをいかに想定し、他の事例を研究し、日々改善を重ねていくか、です。
そのためにはまず契約条文の基本を知ることがスタートになるため、今回の記事を書きました。
本来は不動産業者が常に危機意識を持って対策していくものなのですが、所属する協会の公開する標準フォーマットや賃貸管理ソフトに入っている契約条文を使用しているケースがほとんどで、オリジナルの仕様になっているケースはあまり見かけません。
何かあってからでは遅く、借主の権利意識も強くなってきていますので、家主様自身が勉強して自分の身を自分で守らなければいけない時代になってきています。
今回はホームページのリニューアルに伴いしばらくブログをお休みしておりましたが、また定期的に家主のためになる記事を執筆していければと思います。
ご愛読いただきありがとうございました。
